Typische Problemsituationen
Es gibt viele Gründe, ein Mehrfamilienhaus abgeben zu wollen. Entscheidend ist die tatsächliche Situation – nicht ein perfekt aufbereitetes Exposé.
Wählen Sie eine Situation aus. Sie wird direkt in Ihre Anfrage übernommen.
Die rechtlichen Hinweise beziehen sich auf Deutschland; bei Auslandsobjekten wird die örtliche Rechtslage gesondert geprüft. Die folgenden Beispiele stammen aus unseren eigenen Aufnahmen und den dazu dokumentierten Objektgeschichten. Sie zeigen unterschiedliche Ausgangslagen; eine vergleichbare Übernahme oder Lösung ist für andere Objekte nicht zugesagt.
01 / PROBLEMSITUATIONEN
Wenn laufende Mietverhältnisse mehr Zeit, Geld und Kraft kosten, als das Haus zurückgibt.
Mehrfamilienhäuser, Mietwohnanlagen und Wohnblöcke können bei schlechtem Management wirtschaftlich kippen: Leerstand, Mietausfälle und laufende Betriebskosten belasten die Liquidität jeden Monat. Hinzu kommen unter Umständen Konflikte, unberechtigte Belegung oder stark vermüllte Wohnungen, deren Beräumung und Wiederherstellung erhebliche Kosten verursachen.
Verpasste Sanierungen, alte Heizungen und hohe Leitungsverluste können die Energiekosten stark erhöhen. Bei grossen Gebäuden sind allein für Öl und Gas jährlich hohe fünfstellige Beträge möglich. Fehlerhaft ausgeführte Dämmung kann Feuchtigkeits- und Schimmelprobleme begünstigen und die Gesundheit der Bewohner gefährden. Die konkrete Ursache muss fachlich geklärt werden.
Wenn Einnahmen und Ausgaben dauerhaft auseinanderlaufen, fragen Sie frühzeitig bei uns an – möglichst bevor aus der Verwaltungskrise eine Insolvenz wird. Wir prüfen auch Häuser mit schwierigen Mietverhältnissen. Eine Verkaufsanfrage ersetzt keine notwendige Sicherung, Mängelbeseitigung oder fristgebundene Massnahme.
Eigene Aufnahme · Foto 14
Ein stark verwahrlostes und vermülltes Haus war zusätzlich durch einen Brand beschädigt. Beräumung und Wiederherstellung hätten erheblichen Aufwand bedeutet. Wir haben das Objekt übernommen und verwertet.
02 / PROBLEMSITUATIONEN
Grosse Investitionen treffen auf fehlende Mittel oder Kapazitäten.
Ein undichtes Dach, korrodierte Stahlträger, unsichere Balkone oder ein Brandschaden können den Erhalt eines Hauses finanziell und organisatorisch unmöglich machen. Auch wenn ein Abbruch den eigenen finanziellen Rahmen übersteigt, können Sie uns das Objekt im bestehenden Zustand anbieten. Bekannte Schäden und Gefahren gehören offen in die Anfrage.
Eigene Aufnahmen · Fotos 04–08
Setzungsrisse in der Fassade führten zu einem gravierenden Befund im Keller: Die Stahlträger der Kappengewölbe, die die Last der oberen Etagen aufnehmen, waren stark korrodiert. Nach dem statischen Befund musste das Haus wegen akuter Einsturzgefahr geräumt werden; die Nutzung war untersagt. Für die Mieter wurden Ersatzunterkünfte erforderlich.
Geeignete Sanierungsunternehmen waren zunächst nicht zu finden. Ein möglicher Abbruch hätte mehrere hunderttausend Euro gekostet und überstieg die Möglichkeiten des Eigentümers. Wir kauften das Haus zu einem symbolischen Preis. Mit spezialisierten Fachhandwerkern, Statikern und Architekten konnte eine aufwendige Reparatur durchgeführt werden. Auch uns hat diese Reparatur einen sechsstelligen Betrag gekostet.
Eigene Aufnahme · Foto 01
Durch ein Loch im Dach drang über lange Zeit Wasser ein. Darunterliegende Etagen stürzten ein. Eine Renovierung war wirtschaftlich nicht tragbar; zugleich war der Abbruch für den Eigentümer zu teuer.
Eigene Aufnahme · Foto 11
Bei diesem Mehrfamilienhaus in einer Grossstadt in Nordrhein-Westfalen war die Standsicherheit der Balkone nicht mehr gewährleistet. Es kam zu einer Nutzungsuntersagung. Die Reparaturangebote überstiegen den Gebäudewert. Wir übernahmen das Objekt gegen eine Ablöse an den Eigentümer.
Eigene Aufnahme · Foto 16
Ein einsturzgefährdetes Industriedenkmal brachte nicht nur Sicherungsfragen mit sich. Hinzu kamen ungeklärte Altlasten und mögliche Bodenverunreinigungen. Die Eigentümer wollten diese Verantwortung nicht länger tragen. Der Verdacht auf Verunreinigungen ist von einem bestätigten Befund zu unterscheiden.
03 / PROBLEMSITUATIONEN
Bescheide, Sicherungsmassnahmen und laufende Fristen erschweren die weitere Nutzung.
Nutzungsuntersagungen, Verkehrssicherung, Beseitigungsaufforderungen und denkmalrechtliche Anforderungen können Zeitdruck und erhebliche Kosten auslösen. Wir prüfen solche Ausgangslagen gemeinsam mit dem Entwicklungspotenzial. Ein Eigentümerwechsel lässt bestehende Auflagen oder persönliche Haftung nicht automatisch entfallen; Zuständigkeiten und Massnahmen müssen konkret geklärt werden.
Eigene Aufnahme · Foto 02
Bei diesem Gebäude nahe den Bahngleisen war die Standsicherheit nicht mehr gewährleistet. Amtliche Beseitigungsaufforderungen und Ordnungsverfahren erhöhten den Druck. Die kostspieligen Abbrucharbeiten überforderten den Eigentümer. Zum Grundstück gehörte ausserdem ein Miethaus mit geringem Wert.
Eigene Aufnahme · Foto 03
Ein denkmalgeschütztes Haus stand kurz vor dem Einsturz. Verhandlungen mit den Denkmalbehörden, Aufforderungen zur Verkehrssicherung und die damit verbundenen Kosten überforderten die Eigentümerin. Sie entschied sich dafür, das Objekt abzugeben.
Eigene Aufnahme · Foto 10
Das frühere Gesindehaus gehörte einst zu einem Rittergut. Die geforderte Sanierung des denkmalgeschützten Bestands stand für den Eigentümer in keinem wirtschaftlichen Verhältnis zum Gebäudewert. Er entschied sich für eine zügige Trennung.
Eigene Aufnahme · Foto 12
Bei diesem Wohn- und Geschäftshaus trafen erheblicher Druck der Denkmalbehörde und Schädlingsbefall auf geringe Aussichten auf eine wirtschaftliche Sanierung. Diese Kombination war ausschlaggebend für die Entscheidung zur Verwertung.
Eigene Aufnahme · Foto 13
Die Einsturzgefahr einer historischen Stadtmauer stellte die Eigentümer vor finanzielle, planerische und rechtliche Herausforderungen. Sicherung und weitere Entwicklung überstiegen ihre Möglichkeiten.
04 / PROBLEMSITUATIONEN
Ein Erbe, ein Konflikt oder ein Leben im Ausland kann aus Eigentum eine dauerhafte Belastung machen.
Sie möchten nicht länger über Kosten, Pflichten und Aufgaben mit anderen Miterben verhandeln? Sie können uns Ihren Erbteil zur Prüfung anbieten. Der Erbteil ist die Beteiligung am gesamten Nachlass – nicht ein frei übertragbarer Anteil an einem einzelnen Nachlasshaus. Seine Übertragung wird notariell beurkundet. Bei einem Verkauf an Dritte sind mögliche Vorkaufsrechte der Miterben zu beachten. Ein Erbteilverkauf befreit den Verkäufer nicht automatisch von Nachlassschulden.
Ein überraschendes Immobilienerbe kann Kredite und andere Nachlassverbindlichkeiten, Sanierungsbedarf und laufende Kosten mit sich bringen. Ein Grundbucheintrag allein zeigt jedoch nicht, wie hoch die offenen Schulden tatsächlich sind. In einer Erbengemeinschaft kann der Verkauf der gemeinsamen Immobilie an unterschiedlichen Interessen scheitern. Für Verwaltungsmassnahmen gelten je nach Fall andere Regeln; nicht jede Entscheidung verlangt Einstimmigkeit.
Die Ausschlagungsfrist beträgt in Deutschland regelmässig sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbanfall und dem Berufungsgrund; in bestimmten Auslandskonstellationen sechs Monate. Nach Fristablauf gilt das Erbe grundsätzlich als angenommen. Eine Anfechtung oder die Begrenzung der Haftung auf den Nachlass kann im Einzelfall noch möglich sein. Bei Schulden oder laufenden Fristen bitte umgehend fachlichen Rat einholen – nicht erst auf eine Ankaufprüfung warten.
Das Haus steht in Deutschland, Ihr Alltag ist längst in einem anderen Land? Für ausgewanderte Eigentümer und deren Erben werden Verwaltung, Handwerkersuche, Mieterangelegenheiten und deutsche Bürokratie schnell zur Belastung. Besonders schwer ist die Trennung, wenn das Objekt auf dem klassischen Immobilienmarkt wenig Nachfrage findet. Genau solche Häuser möchten wir prüfen – auch wenn Sie selbst nicht vor Ort sein können.
Eine für die eigene Nutzung vorgehaltene Wohnung in Deutschland kann auch nach einem Wegzug einen steuerlichen Wohnsitz nach § 8 AO begründen. Entscheidend sind die tatsächliche Verfügbarkeit und die Umstände, die auf ein Beibehalten und Benutzen schliessen lassen. Blosses Eigentum oder eine rein theoretische Wohnmöglichkeit genügen nicht pauschal.
Ein deutscher Wohnsitz kann zur unbeschränkten Einkommensteuerpflicht und damit grundsätzlich zur Erfassung des Welteinkommens führen. Doppelbesteuerungsabkommen und weitere Regeln bestimmen die tatsächliche Besteuerung. Auch nach einem Verkauf können andere deutsche Einkünfte steuerpflichtig bleiben. Ob Verkauf oder langfristige Vermietung zur eigenen Situation passen, sollte vorab steuerlich geprüft werden.
Eigene Aufnahme · Foto 15
Ein verwahrlostes Grundstück mit geringem wirtschaftlichem Wert belastete den vertretenen Eigentümer. Seine Vertretung suchte einen Weg, sich zügig von dem Grundstück zu trennen. Wir konnten die Übertragung gemeinsam abwickeln.
Ob ein Verkauf Auswirkungen auf Sozialleistungen hat und welche Genehmigungen für eine Vertretung nötig sind, hängt vom Einzelfall ab. Eine Leistungszusage lässt sich aus diesem Beispiel nicht ableiten.
05 / PROBLEMSITUATIONEN
Laufende Kosten und notwendige Investitionen setzen die Finanzierung unter Druck.
Wenn Finanzierungslasten, laufende Kosten und notwendige Investitionen den wirtschaftlichen Nutzen aufzehren, kann ein Verkauf im bestehenden Zustand sinnvoll sein. Wir prüfen auch belastete Immobilien. Eine eingetragene Grundschuld bedeutet nicht automatisch eine offene Schuld in gleicher Höhe. Darlehensstände, Sicherungsrechte und Ablösebedingungen müssen gesondert geprüft werden; ein niedriger Kaufpreis löst verbleibende Schulden nicht von selbst.
Leerstehende, hoch belastete oder baulich gefährdete Immobilien können die Insolvenzmasse Monat für Monat erheblich belasten. Während die Verwertung stockt, laufen Kosten für Bewirtschaftung, Hausgeld, Sicherung und notwendige Massnahmen weiter. Fehlt eine realistische Verwertungsperspektive, kann weiteres Abwarten den für die Gläubiger verfügbaren Betrag aufzehren. Wir prüfen auch schwierige Insolvenzimmobilien für einen direkten Ankauf – insbesondere Mietwohnhäuser, die mehr kosten als sie einnehmen.
Massekostenvereinbarungen, geordnete Übergangsverwaltung, Sicherungsorganisation und Verwaltungs-Krisenmanagement können konkret verhandelt werden. Zustimmungen, Ablösebeträge, Kostenbeiträge und Zeitpunkt des Verantwortungsübergangs werden mit den Beteiligten abgestimmt. Eine Anfrage ersetzt keine notwendigen Sicherungsmassnahmen.
Bewirtschaftungs- und Sicherungskosten können abhängig von Entstehungsgrund und Verfahrenssituation Masseverbindlichkeiten sein (§§ 53, 55 InsO). Persönliche Haftung nach § 60 InsO setzt eine schuldhafte Verletzung insolvenzspezifischer Pflichten voraus. Die aktuelle Darlehensvalutierung, Rangverhältnisse und Verwertungskosten entscheiden über einen möglichen Erlös für die Masse; der Grundschuld-Nominalbetrag allein genügt nicht.
Eine Freigabe aus der Insolvenzmasse kann im Einzelfall eine Handlungsoption sein. Sie beendet jedoch nicht automatisch bereits begründete Verpflichtungen. Ein direkter Ankauf kann eine weitere Verwertungsalternative eröffnen, bevor laufende Kosten und Risiken die Masse weiter schmälern. Massgeblich sind tatsächliche gesicherte Restforderungen, verfügbare Unterlagen und eine umsetzbare Übergabe.
Für Grundstücksverkäufe besteht kein pauschaler gesetzlicher Anspruch der Masse auf 9 % des Erlöses. Etwaige Kosten- oder Massebeiträge sind individuell mit den gesicherten Gläubigern zu vereinbaren. § 35 Abs. 2 InsO betrifft die selbstständige Tätigkeit des Schuldners und ist keine allgemeine Regel für die Freigabe von Grundstücken.
06 / PROBLEMSITUATIONEN
Das ursprüngliche wirtschaftliche Konzept trägt nicht mehr.
Auch ein grosses Gebäude kann wirtschaftlich kaum nutzbar sein: fehlende Nachfrage, eine ungünstige Lage oder ein nicht mehr passendes Nutzungskonzept treffen auf weiterlaufende Heiz-, Pflege- und Instandhaltungskosten. Ein niedriger Verkaufserlös kann dann gegenüber fortlaufenden Verlusten die sinnvollere Option sein. Das muss anhand der konkreten Zahlen abgewogen werden.
Eigene Aufnahme · Foto 09
Das grosse ehemalige Berufsschulgebäude liegt abseits in einer strukturschwachen Region. Für die Kombination aus Grösse und Lage liess sich kein tragfähiges Nutzungskonzept finden. Alte Ölheizung, Instandhaltung und Pflege verursachten nach den Angaben zu diesem Fall mittlere fünfstellige Beträge pro Monat.
Hohe laufende Verluste können einen Verkauf auch dann sinnvoll machen, wenn kein hoher Kaufpreis zu erwarten ist. Der einzelne Fall beschreibt keine übliche Kostenhöhe für andere Gebäude.
07 / PROBLEMSITUATIONEN
Offene Fragen zu Eigentum, Nutzung oder Unterlagen machen den Verkauf anspruchsvoll.
Ein Haus gehört Ihnen, steht Ihnen wirtschaftlich aber kaum zur Verfügung? Wohnrechte, Nutzungsrechte und Niessbrauch können eigene Nutzung, Vermietung oder Entwicklung erheblich begrenzen. Je nach Vertrag und Rechtslage können beim Eigentümer trotzdem Kosten für Steuern, Versicherung oder Unterhalt verbleiben. Beim Niessbrauch trägt allerdings regelmässig auch der Berechtigte bestimmte Lasten und den gewöhnlichen Erhaltungsaufwand; die Kostenverteilung ist nicht pauschal.
Ein Verkauf hebt solche Rechte nicht automatisch auf. Grundbuch, Bewilligungsurkunde, Rang und die konkrete Kostenverteilung werden für die Prüfung benötigt. Wir betrachten auch solche Objekte; Kaufpreis und mögliche Nutzung hängen von den fortbestehenden Rechten ab.
08 / PROBLEMSITUATIONEN
Eine geplante Entwicklung lässt sich mit den eigenen Ressourcen nicht fortsetzen.
Wenn Fachunternehmen fehlen, Genehmigungen ungeklärt sind oder das Budget aufgebraucht ist, lässt sich eine begonnene Entwicklung oft nicht fortsetzen. Wir kalkulieren die weitere Projektierung und übernehmen ein Objekt nur, wenn sich daraus ein für uns tragfähiger Weg ergibt.
09 / PROBLEMSITUATIONEN
Auch ohne akute Krise kann ein Eigentümerwechsel der passende nächste Schritt sein.
Nicht jeder Verkauf braucht eine akute Krise. Sie können sich bewusst von Verwaltungsarbeit, Unsicherheit oder einem unpassenden Bestand trennen. Ein möglichst hoher Marktpreis und ein unkomplizierter Ausstieg können unterschiedliche Prioritäten sein. Unser Ankaufmodell eignet sich vor allem, wenn Sie Entlastung und den Verkauf im bestehenden Zustand höher gewichten.
Deutschland und ausgewählte europäische Länder
Unser Kerngeschäft liegt derzeit in Deutschland. Sie können uns aber auch Problemimmobilien aus Österreich, der Schweiz, Tschechien, Polen, Dänemark, den Niederlanden, Belgien, Luxemburg und Liechtenstein anbieten.
Auch im Ausland prüfen wir schwierige Ausgangslagen. Die mögliche Abwicklung hängt vom Objekt, den örtlichen Regeln und geeigneten Partnern ab. Wählen Sie im Formular das Land der Immobilie aus.
Objekt im In- oder Ausland vorstellen ↗Der erste Schritt ist eine ehrliche Übersicht
Kein perfektes Exposé nötig. Erfassen Sie Standort, Vermietung, bekannte Probleme und Ihre Vorstellungen in wenigen Schritten.