Een moeilijk huis.
Een open gesprek.

Gemeenschap van erfgenamen met geschillen: uw eigen erfdeel aanbieden

Wilt u niet langer met andere erfgenamen over kosten, verplichtingen en taken onderhandelen? U kunt uw erfdeel ter beoordeling aanbieden. Een erfdeel is een aandeel in de gehele nalatenschap – geen vrij overdraagbaar aandeel in één afzonderlijk huis uit de nalatenschap. De overdracht wordt notarieel vastgelegd. Bij verkoop aan derden moeten mogelijke voorkeursrechten van mede-erfgenamen in acht worden genomen. Verkoop van een erfdeel bevrijdt de verkoper niet automatisch van nalatenschapsschulden.

Een erfenis die u nooit wilde overnemen

Een onverwachte vastgoed-erfenis kan leningen en andere nalatenschapsschulden, renovatiebehoefte en doorlopende kosten meebrengen. Een inschrijving in het grondboek toont echter niet hoe hoog de openstaande schulden werkelijk zijn. Binnen een gemeenschap van erfgenamen kan verkoop van het gezamenlijke vastgoed stranden door verschillende belangen. Voor beheersmaatregelen gelden per geval andere regels; niet elke beslissing vereist unanimiteit.

De termijn om een nalatenschap te verwerpen bedraagt in Duitsland doorgaans zes weken vanaf het moment waarop de erfgenaam kennis neemt van de erfenis en de grond van erfopvolging; in bepaalde internationale situaties zes maanden. Na het verstrijken van de termijn geldt de erfenis in beginsel als aanvaard. In een individueel geval kan vernietiging van de aanvaarding of beperking van de aansprakelijkheid tot de nalatenschap nog mogelijk zijn. Vraag bij schulden of lopende termijnen onmiddellijk deskundig advies – wacht niet eerst op een aankoopbeoordeling.

Beheer vanuit het buitenland

Uw huis staat in Duitsland, maar uw dagelijkse leven speelt zich inmiddels in een ander land af? Voor geëmigreerde eigenaren en hun erfgenamen worden beheer, het vinden van vakmensen, huurderszaken en Duitse bureaucratie al snel een last. Afscheid nemen is extra moeilijk wanneer op de reguliere vastgoedmarkt weinig vraag naar het object bestaat. Juist zulke huizen willen wij beoordelen – ook wanneer u zelf niet ter plaatse kunt zijn.

Emigratie en een woning die beschikbaar blijft

Een woning in Duitsland die voor eigen gebruik beschikbaar wordt gehouden, kan ook na emigratie een fiscale woonplaats volgens § 8 AO vormen. Bepalend zijn de daadwerkelijke beschikbaarheid en de omstandigheden die wijzen op het behouden en gebruiken van de woning. Alleen eigendom of een zuiver theoretische woonmogelijkheid is niet in alle gevallen voldoende.

Een woonplaats in Duitsland kan leiden tot onbeperkte inkomstenbelastingplicht en daarmee in beginsel tot belastingheffing over het wereldinkomen. Dubbelbelastingverdragen en andere regels bepalen de daadwerkelijke belastingheffing. Ook na een verkoop kunnen andere Duitse inkomsten belastbaar blijven. Of verkoop of langdurige verhuur bij uw situatie past, moet vooraf fiscaal worden beoordeeld.

Oude schulden, grondschulden en hypotheken

Als financieringslasten, doorlopende kosten en noodzakelijke investeringen het economische nut opslokken, kan verkoop in de bestaande staat zinvol zijn. Wij beoordelen ook belast vastgoed. Een ingeschreven grondschuld betekent niet automatisch een openstaande schuld van hetzelfde bedrag. Leningbedragen, zekerheidsrechten en aflossingsvoorwaarden moeten afzonderlijk worden beoordeeld; een lage koopprijs heft resterende schulden niet vanzelf op.

Voor curatoren: wanneer vastgoed de boedel uitput

Leegstaand, zwaar belast of bouwkundig onveilig vastgoed kan de faillissementsboedel maand na maand aanzienlijk belasten. Terwijl de verkoop stagneert, blijven kosten voor beheer, bijdragen aan de vereniging van eigenaars, beveiliging en noodzakelijke maatregelen doorlopen. Zonder realistisch verkoopperspectief kan verder afwachten het voor schuldeisers beschikbare bedrag opslokken. Wij beoordelen ook moeilijk verkoopbaar vastgoed uit faillissementen voor directe aankoop – vooral huurpanden die meer kosten dan ze opbrengen.

Afspraken over boedelkosten, geordend tijdelijk beheer, organisatie van veiligheidsmaatregelen en crisismanagement bij het beheer kunnen concreet worden onderhandeld. Toestemmingen, afkoopsommen, kostenbijdragen en het tijdstip van overgang van verantwoordelijkheid worden met de betrokkenen afgestemd. Een aanvraag vervangt geen noodzakelijke veiligheidsmaatregelen.

Vrijgave beoordelen – alternatief voor verkoop bespreken

Vrijgave uit de faillissementsboedel kan in een individueel geval een mogelijkheid zijn. Zij beëindigt echter niet automatisch reeds ontstane verplichtingen. Directe aankoop kan een alternatief bieden om het vastgoed te gelde te maken, voordat doorlopende kosten en risico's de boedel verder verminderen. Bepalend zijn de daadwerkelijke resterende gedekte vorderingen, beschikbare documenten en een uitvoerbare overdracht.

Bij verkoop van grond bestaat geen algemeen wettelijk recht van de boedel op 9 % van de opbrengst. Eventuele kosten- of boedelbijdragen moeten individueel met de gedekte schuldeisers worden afgesproken. § 35 Abs. 2 InsO betreft de zelfstandige activiteit van de schuldenaar en is geen algemene regel voor vrijgave van grond.

Woonrecht, gebruiksrecht of vruchtgebruik

Een huis is van u, maar staat economisch nauwelijks tot uw beschikking? Woonrechten, gebruiksrechten en vruchtgebruik kunnen eigen gebruik, verhuur of ontwikkeling aanzienlijk beperken. Afhankelijk van de overeenkomst en het toepasselijke recht kunnen toch kosten voor belastingen, verzekering of onderhoud bij de eigenaar blijven. Bij vruchtgebruik draagt de gerechtigde doorgaans echter ook bepaalde lasten en gewone onderhoudskosten; er is geen algemene kostenverdeling.

Een verkoop heft dergelijke rechten niet automatisch op. Voor de beoordeling zijn het grondboek, de akte waarmee het recht is gevestigd, de rangorde en de concrete kostenverdeling nodig. Wij bekijken ook zulke objecten; de koopprijs en het mogelijke gebruik hangen af van de blijvende rechten.