Situazioni problematiche comuni
Ci sono molti motivi per voler vendere un edificio plurifamiliare. Conta la situazione reale, non una presentazione immobiliare perfetta.
Selezioni una situazione. Verrà inserita direttamente nella sua richiesta.
Le informazioni giuridiche si riferiscono alla Germania; per immobili all'estero viene verificato separatamente il diritto locale. Gli esempi seguenti provengono dalle nostre foto e dalle storie degli immobili documentate. Mostrano situazioni iniziali diverse; non garantiamo un'acquisizione o una soluzione analoga per altri immobili.
01 / SITUAZIONI PROBLEMATICHE
Quando le locazioni in corso costano più tempo, denaro ed energie di quanto la casa restituisca.
Edifici plurifamiliari, complessi residenziali locati e blocchi abitativi possono diventare economicamente insostenibili se gestiti male: unità sfitte, canoni insoluti e costi operativi correnti gravano ogni mese sulla liquidità. Possono inoltre aggiungersi conflitti, occupazioni senza titolo o appartamenti pieni di rifiuti, il cui sgombero e ripristino generano costi considerevoli.
Ristrutturazioni rinviate, impianti di riscaldamento vecchi e forti perdite nelle tubazioni possono aumentare notevolmente i costi energetici. Nei grandi edifici, i soli costi annuali di gasolio e gas possono raggiungere importi elevati a cinque cifre. Un isolamento eseguito male può favorire umidità e muffa e mettere a rischio la salute dei residenti. La causa concreta deve essere accertata da professionisti.
Se entrate e uscite restano stabilmente squilibrate, ci contatti per tempo, possibilmente prima che una crisi di gestione diventi insolvenza. Valutiamo anche case con locazioni difficili. Una richiesta di vendita non sostituisce le necessarie misure di sicurezza, l'eliminazione dei difetti o gli interventi soggetti a scadenza.
Foto di nostra proprietà · Foto 14
Una casa fortemente trascurata e piena di rifiuti era stata ulteriormente danneggiata da un incendio. Lo sgombero e il ripristino avrebbero richiesto un impegno considerevole. Abbiamo rilevato e valorizzato l'immobile.
02 / SITUAZIONI PROBLEMATICHE
Investimenti importanti si scontrano con la mancanza di fondi o capacità operative.
Un tetto che perde, travi d'acciaio corrose, balconi non sicuri o danni da incendio possono rendere impossibile conservare una casa dal punto di vista finanziario e organizzativo. Anche quando una demolizione supera le sue disponibilità finanziarie, può proporci l'immobile nello stato attuale. I danni e i pericoli noti devono essere dichiarati apertamente nella richiesta.
Foto di nostra proprietà · Foto 04–08
Le fessure da cedimento sulla facciata hanno portato a una grave scoperta nel seminterrato: le travi d'acciaio dei solai a voltine, che sostengono i piani superiori, erano fortemente corrose. In seguito alla perizia strutturale, la casa ha dovuto essere evacuata per rischio immediato di crollo e l'utilizzo è stato vietato. Per gli inquilini sono state necessarie sistemazioni alternative.
All'inizio non si trovavano imprese di ristrutturazione idonee. Un'eventuale demolizione sarebbe costata diverse centinaia di migliaia di euro e superava le possibilità del proprietario. Abbiamo acquistato la casa a un prezzo simbolico. Con artigiani specializzati, ingegneri strutturisti e architetti è stato possibile eseguire una riparazione complessa. Anche per noi questa riparazione è costata una somma a sei cifre.
Foto di nostra proprietà · Foto 01
L'acqua era penetrata a lungo attraverso un foro nel tetto. I piani sottostanti erano crollati. La ristrutturazione non era economicamente sostenibile e, allo stesso tempo, la demolizione era troppo costosa per il proprietario.
Foto di nostra proprietà · Foto 11
In questo edificio plurifamiliare in una grande città della Renania Settentrionale-Vestfalia, la stabilità dei balconi non era più garantita. Ne seguì un divieto di utilizzo. I preventivi di riparazione superavano il valore dell'edificio. Abbiamo rilevato l'immobile corrispondendo un importo al proprietario.
Foto di nostra proprietà · Foto 16
Un monumento industriale a rischio di crollo comportava non solo problemi di messa in sicurezza. Si aggiungevano contaminazioni pregresse non chiarite e possibili inquinamenti del terreno. I proprietari non volevano più sostenere questa responsabilità. Un sospetto di contaminazione va distinto da un accertamento confermato.
03 / SITUAZIONI PROBLEMATICHE
Provvedimenti, misure di messa in sicurezza e scadenze in corso rendono difficile continuare a utilizzare l'immobile.
Divieti d'uso, obblighi di sicurezza, ordini di demolizione e prescrizioni di tutela monumentale possono comportare urgenza e costi considerevoli. Valutiamo queste situazioni insieme al potenziale di sviluppo. Un cambio di proprietario non elimina automaticamente prescrizioni esistenti o responsabilità personali; competenze e misure devono essere chiarite concretamente.
Foto di nostra proprietà · Foto 02
La stabilità di questo edificio vicino ai binari ferroviari non era più garantita. Gli ordini ufficiali di demolizione e i procedimenti amministrativi aumentavano la pressione. I costosi lavori di demolizione superavano le possibilità del proprietario. Al terreno apparteneva inoltre un edificio locato di scarso valore.
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Un edificio tutelato era prossimo al crollo. Le trattative con le autorità di tutela, gli ordini di messa in sicurezza e i costi connessi superavano le possibilità della proprietaria. Ha scelto di cedere l'immobile.
Foto di nostra proprietà · Foto 10
L'ex alloggio della servitù apparteneva un tempo a una tenuta signorile. Per il proprietario, la ristrutturazione richiesta dell'edificio tutelato non era economicamente proporzionata al valore dell'immobile. Ha scelto di separarsene rapidamente.
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In questo edificio residenziale e commerciale, la forte pressione dell'autorità per la tutela dei monumenti e un'infestazione da parassiti si sommavano alle scarse prospettive di una ristrutturazione economicamente sostenibile. Questa combinazione è stata decisiva nella scelta di valorizzare e cedere l'immobile.
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Il rischio di crollo di una storica cinta muraria poneva i proprietari davanti a difficoltà finanziarie, progettuali e giuridiche. La messa in sicurezza e lo sviluppo successivo superavano le loro possibilità.
04 / SITUAZIONI PROBLEMATICHE
Un'eredità, un conflitto o la vita all'estero possono trasformare una proprietà in un peso duraturo.
Non desidera più negoziare con gli altri coeredi su costi, obblighi e attività? Può proporci la sua quota ereditaria per una valutazione. La quota ereditaria è la partecipazione all'intero patrimonio ereditario, non una quota liberamente trasferibile di una singola casa ereditata. Il trasferimento viene formalizzato con atto notarile. Nella vendita a terzi devono essere considerati gli eventuali diritti di prelazione dei coeredi. La vendita della quota non libera automaticamente il venditore dai debiti ereditari.
Un immobile ereditato inaspettatamente può comportare finanziamenti e altri debiti ereditari, necessità di ristrutturazione e costi correnti. Una sola iscrizione nei registri immobiliari non indica però l'importo effettivo dei debiti residui. In una comunione ereditaria, la vendita dell'immobile comune può essere ostacolata da interessi divergenti. Per gli atti di gestione valgono regole diverse a seconda del caso; non ogni decisione richiede l'unanimità.
In Germania, il termine per rinunciare all'eredità è di norma di sei settimane dalla conoscenza della devoluzione e del titolo della chiamata; in determinate situazioni con elementi esteri è di sei mesi. Trascorso il termine, l'eredità si considera in linea di principio accettata. In singoli casi può ancora essere possibile impugnare l'accettazione o limitare la responsabilità al patrimonio ereditario. In presenza di debiti o scadenze in corso, richieda subito una consulenza qualificata, senza attendere una valutazione di acquisto.
La casa si trova in Germania, ma la sua vita quotidiana è ormai in un altro Paese? Per i proprietari trasferiti all'estero e i loro eredi, la gestione, la ricerca di artigiani, le questioni con gli inquilini e la burocrazia tedesca diventano presto un peso. Separarsi dall'immobile è particolarmente difficile quando sul mercato tradizionale trova poca domanda. Sono proprio queste case che desideriamo valutare, anche se lei non può essere presente sul posto.
Un'abitazione in Germania tenuta a disposizione per uso personale può costituire una residenza fiscale ai sensi del § 8 AO anche dopo il trasferimento all'estero. Sono determinanti l'effettiva disponibilità e le circostanze che indicano l'intenzione di conservarla e utilizzarla. La sola proprietà o una possibilità puramente teorica di abitazione non sono sufficienti in generale.
Una residenza in Germania può comportare l'assoggettamento illimitato all'imposta sul reddito e quindi, in linea di principio, la considerazione del reddito mondiale. Le convenzioni contro le doppie imposizioni e altre norme determinano l'imposizione effettiva. Anche dopo una vendita, altri redditi tedeschi possono restare imponibili. Prima di decidere, è opportuno verificare sul piano fiscale se la vendita o una locazione a lungo termine siano adatte alla propria situazione.
Foto di nostra proprietà · Foto 15
Un terreno trascurato e di scarso valore economico gravava sul proprietario rappresentato. Il suo rappresentante cercava un modo per separarsene rapidamente. Abbiamo potuto gestire insieme il trasferimento.
Se una vendita produca effetti sulle prestazioni sociali e quali autorizzazioni siano necessarie per la rappresentanza dipendono dal caso concreto. Da questo esempio non deriva alcuna garanzia di prestazioni.
05 / SITUAZIONI PROBLEMATICHE
Costi correnti e investimenti necessari mettono sotto pressione il finanziamento.
Quando gli oneri finanziari, i costi correnti e gli investimenti necessari consumano l'utilità economica, una vendita nello stato attuale può essere opportuna. Valutiamo anche immobili gravati da problemi. Una garanzia fondiaria iscritta non corrisponde automaticamente a un debito residuo dello stesso importo. Debiti residui, diritti di garanzia e condizioni di estinzione devono essere esaminati separatamente; un prezzo di acquisto contenuto non risolve da solo i debiti rimasti.
Gli immobili sfitti, fortemente gravati o strutturalmente pericolosi possono pesare notevolmente sulla massa della procedura d'insolvenza mese dopo mese. Mentre il realizzo resta bloccato, continuano i costi di gestione, le spese edifici plurifamiliariali, la messa in sicurezza e gli interventi necessari. In mancanza di una prospettiva realistica di realizzo, aspettare ancora può consumare le somme disponibili per i creditori. Valutiamo anche immobili problematici in procedure d'insolvenza per l'acquisto diretto, in particolare edifici residenziali locati che costano più di quanto rendano.
Si possono negoziare concretamente accordi sui costi della massa, una gestione transitoria ordinata, l'organizzazione della messa in sicurezza e la gestione delle crisi amministrative. Consensi, importi di estinzione, contributi ai costi e momento del trasferimento delle responsabilità vengono concordati con i soggetti coinvolti. Una richiesta non sostituisce le necessarie misure di sicurezza.
I costi di gestione e messa in sicurezza possono costituire debiti della massa a seconda della loro origine e della situazione procedurale (§§ 53, 55 InsO). La responsabilità personale ai sensi del § 60 InsO presuppone una violazione colposa di obblighi specifici della procedura d'insolvenza. Il debito residuo effettivo dei finanziamenti, l'ordine dei privilegi e i costi di realizzo determinano l'eventuale ricavo per la massa; il solo valore nominale della garanzia fondiaria non è sufficiente.
L'esclusione dell'immobile dalla massa della procedura d'insolvenza può essere un'opzione in singoli casi. Tuttavia non estingue automaticamente gli obblighi già sorti. Un acquisto diretto può aprire un'altra possibilità di realizzo prima che costi correnti e rischi riducano ulteriormente la massa. Sono determinanti il debito residuo effettivamente garantito, i documenti disponibili e una consegna concretamente attuabile.
Per le vendite di immobili non esiste un diritto legale generale della massa al 9% del ricavo. Eventuali contributi ai costi o alla massa devono essere concordati individualmente con i creditori garantiti. Il § 35 Abs. 2 InsO riguarda l'attività autonoma del debitore e non è una norma generale per l'esclusione dei terreni dalla massa.
06 / SITUAZIONI PROBLEMATICHE
Il modello economico originario non è più sostenibile.
Anche un grande edificio può risultare difficilmente utilizzabile sul piano economico: scarsa domanda, ubicazione sfavorevole o un progetto d'uso ormai inadeguato si sommano a costi continuativi per riscaldamento, cura e manutenzione. Un ricavo di vendita contenuto può allora essere una scelta più ragionevole rispetto a perdite continue. La valutazione deve basarsi sui dati concreti.
Foto di nostra proprietà · Foto 09
Il grande edificio di un'ex scuola professionale si trova in una zona periferica economicamente debole. Per la combinazione di dimensioni e ubicazione non era possibile individuare un progetto d'uso sostenibile. Secondo le informazioni relative a questo caso, il vecchio riscaldamento a gasolio, la manutenzione e la cura generavano costi mensili dell'ordine di diverse decine di migliaia.
Perdite correnti elevate possono rendere opportuna una vendita anche quando non è previsto un prezzo elevato. Questo singolo caso non descrive un livello di costi abituale per altri edifici.
07 / SITUAZIONI PROBLEMATICHE
Questioni aperte su proprietà, utilizzo o documenti rendono la vendita complessa.
Possiede una casa, ma sul piano economico può disporne solo in minima parte? Diritti di abitazione, diritti d'uso e usufrutto possono limitare notevolmente l'utilizzo personale, la locazione o lo sviluppo. A seconda del contratto e del diritto applicabile, al proprietario possono comunque rimanere costi per imposte, assicurazioni o manutenzione. Nel caso dell'usufrutto, tuttavia, anche il beneficiario sostiene di norma determinati oneri e la manutenzione ordinaria; la ripartizione dei costi non può essere generalizzata.
Una vendita non estingue automaticamente tali diritti. Per la valutazione sono necessari i registri immobiliari, l'atto costitutivo del diritto, il grado e la ripartizione concreta dei costi. Valutiamo anche questi immobili; prezzo e possibili utilizzi dipendono dai diritti che restano in essere.
08 / SITUAZIONI PROBLEMATICHE
Uno sviluppo previsto non può essere proseguito con le proprie risorse.
Quando mancano imprese specializzate, le autorizzazioni non sono chiarite o il budget è esaurito, spesso non si può proseguire uno sviluppo già avviato. Calcoliamo gli interventi di sviluppo successivi e rileviamo un immobile soltanto se ne deriva un percorso sostenibile per noi.
09 / SITUAZIONI PROBLEMATICHE
Anche senza una crisi urgente, un cambio di proprietario può essere il passo successivo più adatto.
Non ogni vendita richiede una crisi urgente. Può scegliere consapevolmente di separarsi dalla gestione, dall'incertezza o da un immobile non più adatto. Un prezzo di mercato quanto più alto possibile e un'uscita semplice possono essere priorità diverse. Il nostro modello di acquisto è adatto soprattutto quando dà maggiore importanza all'alleggerimento degli impegni e alla vendita nello stato attuale.
Germania e paesi europei selezionati
Attualmente la nostra attività principale si svolge in Germania. Tuttavia può proporci anche immobili difficili da vendere in Austria, Svizzera, Repubblica Ceca, Polonia, Danimarca, Paesi Bassi, Belgio, Lussemburgo e Liechtenstein proporre.
Valutiamo situazioni difficili anche all'estero. La possibile conclusione dell'operazione dipende dall'immobile, dalle norme locali e dalla disponibilità di partner idonei. Nel modulo selezioni il Paese in cui si trova l'immobile.
Presenti un immobile in Germania o all'estero ↗Il primo passo è un quadro trasparente della situazione
Non serve una presentazione perfetta. Indichi ubicazione, locazioni, problemi noti e le sue aspettative in pochi passi.