Problèmes immobiliers courants
Il existe de nombreuses raisons de vouloir vendre un immeuble d’habitation. C’est la situation réelle qui compte, plutôt qu’une brochure de vente soignée.
Sélectionnez une situation pour l’ajouter directement à votre demande.
Les informations juridiques concernent l’Allemagne ; le droit local est examiné séparément pour les biens à l’étranger. Les exemples suivants reposent sur nos propres photographies et les histoires documentées des biens. Ils illustrent des situations différentes ; aucune reprise ou solution comparable n’est promise pour d’autres biens.
01 / PROBLÈMES IMMOBILIERS
Quand les locations existantes exigent plus de temps, d’argent et d’énergie que le bien n’en apporte.
Une mauvaise gestion peut rendre des immeubles d’habitation, résidences et ensembles immobiliers économiquement insoutenables : logements vacants, loyers impayés et frais d’exploitation mettent chaque mois la trésorerie sous pression. Des conflits, des occupations sans autorisation ou des appartements très encombrés peuvent ajouter des frais importants de débarras et de remise en état.
L’entretien différé, les anciens chauffages et les fortes pertes de distribution peuvent accroître considérablement les coûts énergétiques. Les grands bâtiments peuvent supporter des factures annuelles de fioul et de gaz de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Une isolation mal installée peut favoriser l’humidité et les moisissures et menacer la santé des occupants. La cause réelle doit être évaluée par des spécialistes qualifiés.
Si les revenus et dépenses restent déséquilibrés, contactez-nous tôt, idéalement avant qu’une crise de gestion ne devienne une insolvabilité. Nous examinons aussi les bâtiments avec des locations difficiles. Une demande ne remplace pas les mesures de sécurisation nécessaires, les réparations ou les démarches soumises à un délai.
Notre propre photographie · Photo 14
Un bien très négligé et encombré avait également subi un incendie. Le débarras et la remise en état auraient nécessité des travaux importants. Nous avons repris le bien et organisé sa valorisation.
02 / PROBLÈMES IMMOBILIERS
Des investissements importants se heurtent à un manque de moyens financiers ou de capacité.
Une toiture qui fuit, des poutres métalliques corrodées, des balcons dangereux ou des dégâts d’incendie peuvent rendre la conservation d’un bâtiment impossible financièrement et concrètement. Vous pouvez nous proposer le bien en l’état, même si la démolition dépasse votre budget. Les dommages et dangers connus doivent être signalés ouvertement dans votre demande.
Nos propres photographies · Photos 04–08
Des fissures de tassement dans la façade ont conduit à un constat grave dans la cave : les poutres métalliques supportant les voûtains et les charges des étages supérieurs étaient fortement corrodées. Après l’expertise structurelle, le bâtiment a dû être évacué en raison d’un risque immédiat d’effondrement et son utilisation a été interdite. Des logements de remplacement étaient nécessaires pour les locataires.
Au départ, aucun entrepreneur de rénovation adapté n’était disponible. La démolition aurait pu coûter plusieurs centaines de milliers d’euros, au-delà des moyens du propriétaire. Nous avons acheté le bâtiment pour un prix symbolique. Des artisans spécialisés, des ingénieurs structure et des architectes ont permis des réparations importantes. Ces réparations nous ont également coûté une somme à six chiffres.
Notre propre photographie · Photo 01
De l’eau s’est infiltrée pendant longtemps par un trou dans la toiture. Les étages inférieurs se sont effondrés. La rénovation n’était pas économiquement viable, tandis que la démolition était trop coûteuse pour le propriétaire.
Notre propre photographie · Photo 11
Les balcons de cet immeuble d’habitation situé dans une grande ville de Rhénanie-du-Nord-Westphalie n’étaient plus structurellement sûrs. Une interdiction d’utilisation a suivi. Les devis de réparation dépassaient la valeur du bâtiment. Nous avons repris le bien en versant une somme au propriétaire.
Notre propre photographie · Photo 16
Un bâtiment industriel classé menaçant de s’effondrer soulevait plus que des questions de sécurité. Des pollutions non clarifiées et une possible contamination du sol alourdissaient la charge. Les propriétaires ne souhaitaient plus assumer cette responsabilité. Il faut distinguer la suspicion de pollution des résultats confirmés.
03 / PROBLÈMES IMMOBILIERS
Des décisions administratives, des mesures de sécurisation et des échéances proches peuvent limiter la poursuite de l’utilisation.
Interdictions d’utilisation, obligations de sécurisation, injonctions de démolition et contraintes liées aux bâtiments classés peuvent créer une pression temporelle et des coûts importants. Nous examinons ces situations avec le potentiel de développement. Un changement de propriétaire ne supprime pas automatiquement les prescriptions existantes ni la responsabilité personnelle ; les responsabilités et mesures doivent être définies précisément.
Notre propre photographie · Photo 02
Ce bâtiment situé près des voies ferrées ne présentait plus de sécurité structurelle. Des injonctions de démolition et des procédures d’exécution ont accentué la pression. La démolition coûteuse dépassait les moyens du propriétaire. Le site comprenait également un immeuble locatif de faible valeur.
Notre propre photographie · Photo 03
Un bâtiment classé était proche de l’effondrement. Les négociations avec les autorités du patrimoine, les obligations de sécurisation et les coûts qui en résultaient dépassaient les capacités de la propriétaire. Elle a décidé de se séparer du bien.
Notre propre photographie · Photo 10
L’ancienne maison des domestiques appartenait autrefois à un domaine seigneurial. Pour le propriétaire, la rénovation nécessaire de ce bâtiment classé était disproportionnée par rapport à sa valeur. Il a choisi de vendre rapidement.
Notre propre photographie · Photo 12
Cet immeuble mixte d’habitation et de commerces associait une forte pression des autorités chargées du patrimoine et une infestation de nuisibles à de faibles perspectives de rénovation économiquement viable. Cette combinaison a motivé la décision de vendre.
Notre propre photographie · Photo 13
Le risque d’effondrement d’un mur d’enceinte historique confrontait les propriétaires à des difficultés financières, techniques et juridiques. Sa sécurisation et son développement dépassaient leurs moyens.
04 / PROBLÈMES IMMOBILIERS
Une succession, un conflit ou une vie à l’étranger peuvent transformer la propriété en charge durable.
Vous ne souhaitez plus négocier les coûts, responsabilités et tâches avec vos cohéritiers ? Vous pouvez nous proposer votre quote-part successorale pour examen. Cette quote-part porte sur l’ensemble de la succession, et non sur une part librement cessible d’un seul bien successoral. Son transfert doit être notarié. Lors d’une vente à un tiers, les éventuels droits de préemption des cohéritiers doivent être pris en compte. Vendre une quote-part successorale ne libère pas automatiquement le vendeur des dettes successorales.
Un héritage immobilier inattendu peut entraîner des prêts et d’autres dettes successorales, des besoins de rénovation et des frais courants. Une inscription au registre foncier ne révèle pas à elle seule le montant réel des dettes restantes. Des intérêts divergents au sein d’une indivision successorale peuvent empêcher la vente d’un bien hérité en commun. Les décisions de gestion suivent des règles différentes selon les circonstances ; l’unanimité n’est pas nécessaire pour chaque décision.
En Allemagne, le délai habituel pour renoncer à une succession est de six semaines à compter de la connaissance de l’ouverture de la succession et du fondement de la vocation successorale ; dans certaines situations transfrontalières, il est de six mois. Après expiration du délai, la succession est généralement considérée comme acceptée. Une contestation de l’acceptation ou une limitation de responsabilité aux biens de la succession peut encore être possible selon le cas. En présence de dettes ou d’échéances proches, sollicitez immédiatement un conseil qualifié au lieu d’attendre une évaluation d’achat.
Votre bien se trouve en Allemagne alors que vous vivez désormais dans un autre pays ? Pour les propriétaires expatriés et leurs héritiers, la gestion, la recherche d’artisans, les questions locatives et les démarches administratives allemandes peuvent vite devenir pesantes. La vente est particulièrement difficile lorsque le bien suscite peu de demande sur le marché classique. Ce sont précisément ces biens que nous souhaitons examiner, même si vous ne pouvez pas être présent sur place.
Un logement en Allemagne conservé pour votre usage personnel peut constituer une résidence fiscale au sens du § 8 AO, même après un départ à l’étranger. Ce qui compte est sa disponibilité effective et les circonstances indiquant qu’il est conservé et utilisé. La propriété seule ou une possibilité purement théorique d’y vivre ne suffit pas automatiquement.
Une résidence en Allemagne peut entraîner un assujettissement illimité à l’impôt sur le revenu et, en principe, l’imposition des revenus mondiaux. Les conventions de double imposition et d’autres règles déterminent le traitement fiscal effectif. D’autres revenus allemands peuvent rester imposables même après une vente. Faites examiner au préalable par un conseiller fiscal si une vente ou une location de longue durée convient à votre situation.
Notre propre photographie · Photo 15
Un terrain délaissé de faible valeur économique pesait sur le propriétaire représenté. Son mandataire cherchait à se séparer rapidement du terrain. Nous avons pu mener le transfert à bien ensemble.
L’effet d’une vente sur les prestations sociales et les autorisations nécessaires à un représentant dépendent de la situation individuelle. Cet exemple ne donne aucune assurance quant aux droits aux prestations.
05 / PROBLÈMES IMMOBILIERS
Les frais courants et les investissements nécessaires mettent le financement sous pression.
Si les obligations de financement, les frais courants et les investissements nécessaires absorbent l’avantage économique, une vente en l’état peut être judicieuse. Nous examinons aussi les biens grevés de charges. Une charge foncière inscrite ne signifie pas automatiquement une dette restante du même montant. Les capitaux restant dus, les sûretés et les conditions de remboursement doivent être examinés séparément ; un prix d’acquisition bas ne règle pas à lui seul les dettes restantes.
Les biens vacants, lourdement grevés ou structurellement dangereux peuvent peser mois après mois sur une masse d’insolvabilité. Alors que la cession piétine, les frais d’exploitation, charges de copropriété, coûts de sécurisation et mesures nécessaires continuent. Sans perspectives réalistes de cession, attendre davantage peut absorber les fonds disponibles pour les créanciers. Nous examinons aussi les biens difficiles issus de procédures d’insolvabilité pour un achat direct, notamment les immeubles locatifs qui coûtent plus qu’ils ne rapportent.
Des accords sur les coûts de la masse, une gestion transitoire organisée, l’organisation des mesures de sécurisation et les mesures en cas de crise de gestion peuvent être négociés précisément. Les consentements, montants de remboursement, contributions aux frais et date du transfert de responsabilité sont convenus avec les parties concernées. Une demande ne remplace pas les mesures nécessaires de sécurisation.
Selon leur fondement et le contexte procédural, les frais d’exploitation et de sécurisation peuvent constituer des dettes de la masse d’insolvabilité (§§ 53, 55 InsO). La responsabilité personnelle au titre du § 60 InsO suppose un manquement fautif à des obligations propres à l’insolvabilité. Les capitaux restant dus, les rangs des créanciers et les coûts de cession déterminent le produit éventuel pour la masse ; le montant nominal d’une charge foncière inscrite ne suffit pas à lui seul.
Une sortie du bien de la masse d’insolvabilité peut être envisageable au cas par cas. Elle ne met toutefois pas automatiquement fin aux obligations déjà nées. Un achat direct peut ouvrir une autre voie de cession avant que les frais courants et les risques ne réduisent davantage la masse. Les créances garanties réellement restantes, les documents disponibles et une remise réalisable sont déterminants.
Pour la vente de terrains et d’immeubles, la masse ne bénéficie d’aucun droit légal général à 9 % du produit. Les éventuelles contributions aux frais ou sommes versées à la masse doivent être convenues individuellement avec les créanciers garantis. Le § 35 Abs. 2 InsO concerne l’activité indépendante du débiteur et ne constitue pas une règle générale de sortie des terrains et immeubles de la masse.
06 / PROBLÈMES IMMOBILIERS
Le modèle économique initial ne fonctionne plus.
Même un grand bâtiment peut offrir peu de perspectives économiquement viables : une demande insuffisante, un emplacement défavorable ou un usage dépassé s’ajoutent aux dépenses continues de chauffage, d’entretien et de maintenance. Une vente à faible prix peut alors être plus judicieuse que la poursuite des pertes. Il faut comparer les chiffres réels.
Notre propre photographie · Photo 09
Cette grande ancienne école professionnelle est située à l’écart, dans une région économiquement fragile. Aucun usage viable n’a pu être trouvé pour un bâtiment de cette taille à cet emplacement. Selon les informations fournies pour ce cas, l’ancien chauffage au fioul, la maintenance et l’entretien coûtaient chaque mois plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Des pertes courantes importantes peuvent rendre une vente judicieuse, même si un prix élevé est peu probable. Ce cas individuel ne donne aucune indication sur les coûts habituels d’autres bâtiments.
07 / PROBLÈMES IMMOBILIERS
Les questions non résolues sur la propriété, l’usage ou les documents rendent la vente plus exigeante.
Vous possédez un bien, mais n’en tirez guère d’utilité économique concrète ? Des droits d’habitation, d’usage ou un usufruit peuvent limiter fortement votre propre utilisation, la location ou le développement. Selon l’accord et le droit applicable, le propriétaire peut encore supporter les taxes, assurances ou frais d’entretien. En cas d’usufruit, le bénéficiaire prend généralement aussi en charge certaines dépenses et l’entretien courant ; la répartition des coûts ne peut pas être généralisée.
Une vente n’éteint pas automatiquement ces droits. Pour l’examen, le registre foncier, l’acte constitutif des droits, leur rang et la répartition précise des frais sont nécessaires. Nous examinons également ces biens ; le prix d’achat et l’usage possible dépendent des droits qui subsistent.
08 / PROBLÈMES IMMOBILIERS
Un projet de développement ne peut pas être poursuivi avec vos propres ressources.
Lorsque les entrepreneurs spécialisés sont indisponibles, que les autorisations ne sont pas réglées ou que le budget est épuisé, un développement déjà commencé ne peut souvent pas continuer. Nous calculons le coût de sa poursuite et n’achetons un bien que si nous identifions une voie économiquement viable.
09 / PROBLÈMES IMMOBILIERS
Un changement de propriétaire peut être la bonne étape suivante, même sans crise aiguë.
Toute vente ne nécessite pas une crise aiguë. Vous pouvez choisir délibérément de vous séparer du travail de gestion, de l’incertitude ou d’un bien qui ne vous correspond plus. Obtenir le prix de marché le plus élevé et se désengager simplement peuvent être des priorités différentes. Notre modèle d’acquisition convient particulièrement aux propriétaires qui accordent davantage d’importance au soulagement et à la vente en l’état.
Allemagne et certains pays européens
Notre activité principale se situe actuellement en Allemagne. Vous pouvez également nous proposer des biens en difficulté en Autriche, Suisse, Tchéquie, Pologne, Danemark, Pays-Bas, Belgique, Luxembourg et Liechtenstein .
Nous examinons également les situations difficiles à l’étranger. La transaction envisageable dépend du bien, des règles locales et des partenaires adaptés. Sélectionnez le pays du bien dans le formulaire.
Proposer un bien en Allemagne ou à l’étranger ↗La première étape est une vue d’ensemble honnête
Pas besoin d’une brochure de vente soignée. Indiquez en quelques étapes l’emplacement, l’occupation, les problèmes connus et vos attentes.