Vlastní fotografie · Fotografie 14
Zanedbaný stav a škody po požáru
Silně zanedbaný dům plný odpadu byl navíc poškozen požárem. Vyklizení a obnova by vyžadovaly značné úsilí. Nemovitost jsme převzali a zpeněžili.
Typické problémové situace
Problematický dům.
Otevřený rozhovor.
Existuje mnoho důvodů, proč chtít prodat bytový dům. Rozhodující je skutečná situace – nikoli dokonale připravená prodejní prezentace.
Vyberte situaci. Bude přímo převzata do vaší poptávky.
Právní informace se vztahují na Německo; u zahraničních nemovitostí se místní právní situace posuzuje samostatně. Následující příklady pocházejí z našich vlastních fotografií a zdokumentovaných příběhů nemovitostí. Ukazují různé výchozí situace; pro jiné nemovitosti není obdobné převzetí ani řešení zaručeno.
01 / PROBLÉMOVÉ SITUACE
Nájemníci a správa
Když stávající nájemní vztahy vyžadují více času, peněz a sil, než dům přináší.
Bytové domy, nájemní obytné komplexy a obytné bloky se při špatné správě mohou stát ekonomicky neudržitelnými: neobsazenost, neplacené nájemné a průběžné provozní náklady každý měsíc zatěžují likviditu. Mohou se přidat konflikty, neoprávněné užívání nebo byty silně zaplněné odpadem, jejichž vyklizení a obnova znamenají vysoké náklady.
Odkládané rekonstrukce, staré vytápění a vysoké ztráty v rozvodech mohou výrazně zvýšit náklady na energie. U velkých budov mohou roční náklady jen na olej a plyn dosahovat vysokých pětimístných částek. Chybně provedené zateplení může podpořit vznik vlhkosti a plísní a ohrozit zdraví obyvatel. Konkrétní příčinu musí objasnit odborník.
Pokud se příjmy a výdaje dlouhodobě rozcházejí, obraťte se na nás včas – pokud možno dříve, než se krize správy změní v insolvenci. Posuzujeme také domy se složitými nájemními vztahy. Nabídka k prodeji nenahrazuje nutné zabezpečení, odstranění vad ani opatření vázaná lhůtou.
02 / PROBLÉMOVÉ SITUACE
Stavební vady a zanedbaná údržba
Velké investice narážejí na nedostatek prostředků nebo kapacit.
- Rozsáhlá zanedbaná údržba
- Netěsná střecha / poškozená fasáda
- Zastaralé vytápění, elektroinstalace nebo rozvody
- Vlhkost, plíseň nebo škody způsobené vodou
- Statické problémy, zkorodované nosníky / stropní klenby
- Podezření na azbest, škodlivé látky nebo ekologické zátěže
- Požár, vichřice nebo jiné závažné škody
Netěsná střecha, zkorodované ocelové nosníky, nebezpečné balkony nebo škody po požáru mohou finančně i organizačně znemožnit zachování domu. I pokud demolice přesahuje váš finanční rámec, můžete nám nemovitost nabídnout ve stávajícím stavu. Známé škody a nebezpečí je třeba v poptávce otevřeně uvést.
Vlastní fotografie · Fotografie 04–08
Statika není zajištěna, zákaz užívání → nebezpečí zřícení
Trhliny od sedání ve fasádě vedly k závažnému nálezu ve sklepě: ocelové nosníky pruských kleneb, které nesou zatížení horních podlaží, byly silně zkorodované. Po statickém posouzení musel být dům kvůli akutnímu nebezpečí zřícení vyklizen; užívání bylo zakázáno. Pro nájemníky bylo nutné zajistit náhradní ubytování.
Vhodné firmy pro rekonstrukci se zpočátku nepodařilo najít. Případná demolice by stála několik set tisíc eur a přesahovala možnosti vlastníka. Dům jsme koupili za symbolickou cenu. Se specializovanými řemeslníky, statiky a architekty se podařilo provést náročnou opravu. I nás tato oprava stála šestimístnou částku.
Vlastní fotografie · Fotografie 01
Otvor ve střeše, dlouhodobá vlhkost a propadlá podlaží
Otvorem ve střeše dlouhodobě pronikala voda. Níže položená podlaží se propadla. Rekonstrukce nebyla ekonomicky únosná a demolice byla zároveň pro vlastníka příliš drahá.
Vlastní fotografie · Fotografie 11
Nebezpečné balkony v bytovém domě
U tohoto bytového domu ve velkém městě v Severním Porýní-Vestfálsku již nebyla zajištěna stabilita balkonů. Byl vydán zákaz užívání. Nabídky na opravu přesahovaly hodnotu budovy. Nemovitost jsme převzali za vyrovnání vyplacené vlastníkovi.
Vlastní fotografie · Fotografie 16
Průmyslová památka s nevyjasněnými ekologickými zátěžemi
Průmyslová památka ohrožená zřícením přinesla nejen otázky zabezpečení. Přidaly se nevyjasněné ekologické zátěže a možné znečištění půdy. Vlastníci už nechtěli tuto odpovědnost nést. Podezření na znečištění je nutné odlišovat od potvrzeného nálezu.
03 / PROBLÉMOVÉ SITUACE
Úřady a jejich požadavky
Rozhodnutí, zabezpečovací opatření a běžící lhůty ztěžují další využití.
Zákazy užívání, zajištění bezpečnosti, výzvy k odstranění stavby a památkové požadavky mohou vytvářet časový tlak a značné náklady. Tyto výchozí situace posuzujeme společně s potenciálem rozvoje. Změna vlastníka automaticky neruší stávající požadavky ani osobní odpovědnost; kompetence a opatření musí být konkrétně vyjasněny.
Vlastní fotografie · Fotografie 02
Výzvy k odstranění stavby poblíž železniční trati
U této budovy poblíž železniční trati již nebyla zajištěna stabilita. Úřední výzvy k odstranění stavby a správní řízení zvyšovaly tlak. Nákladná demolice přesahovala možnosti vlastníka. K pozemku patřil také nájemní dům s nízkou hodnotou.
Vlastní fotografie · Fotografie 03
Památková budova těsně před zřícením
Památkově chráněný dům stál těsně před zřícením. Jednání s památkovými úřady, výzvy k zajištění bezpečnosti a související náklady přesahovaly možnosti vlastnice. Rozhodla se nemovitost předat.
Vlastní fotografie · Fotografie 10
Pruské klenby v památkově chráněném domě pro služebnictvo
Bývalý dům pro služebnictvo kdysi patřil k panskému statku. Požadovaná rekonstrukce památkově chráněné budovy podle vlastníka ekonomicky neodpovídala její hodnotě. Rozhodl se pro rychlý prodej.
Vlastní fotografie · Fotografie 12
Památkové požadavky, škůdci a malá šance na rekonstrukci
U tohoto bytového a obchodního domu se výrazný tlak památkového úřadu a napadení škůdci pojily s malou šancí na ekonomicky smysluplnou rekonstrukci. Tato kombinace rozhodla o zpeněžení nemovitosti.
Vlastní fotografie · Fotografie 13
Historická městská hradba se stává zátěží
Nebezpečí zřícení historické městské hradby postavilo vlastníky před finanční, projektové a právní výzvy. Zabezpečení a další rozvoj přesahovaly jejich možnosti.
04 / PROBLÉMOVÉ SITUACE
Dědictví, zahraničí a životní změny
Dědictví, konflikt nebo život v zahraničí mohou z vlastnictví udělat trvalou zátěž.
- Zděděný dům / společenství dědiců
- Rozchod / rozdílné zájmy vlastníků
- Zdravotní nebo rodinná zátěž
- Věk / chybějící nástupce
- Odstěhování / velká vzdálenost
- Sporné společenství dědiců / nabídnout vlastní dědický podíl
- Nechtěné nebo nečekané dědictví nemovitosti
- Správa ze zahraničí
- Odstěhování do zahraničí / možné daňové bydliště
Sporné společenství dědiců: nabídnout vlastní dědický podíl
Nechcete už s ostatními dědici vyjednávat o nákladech, povinnostech a úkolech? Svůj dědický podíl nám můžete nabídnout k posouzení. Dědický podíl představuje účast na celé pozůstalosti – není volně převoditelným podílem na jednotlivém zděděném domě. Jeho převod musí být notářsky zaznamenán. Při prodeji třetím osobám je třeba respektovat případná předkupní práva spoludědiců. Prodej dědického podílu prodávajícího automaticky nezbavuje dluhů pozůstalosti.
Dědictví, které jste nikdy nechtěli převzít
Nečekané dědictví nemovitosti může přinést úvěry a jiné dluhy pozůstalosti, potřebu rekonstrukce i průběžné náklady. Samotný zápis v katastru však neukazuje skutečnou výši nesplacených dluhů. Ve společenství dědiců může prodej společné nemovitosti ztroskotat na rozdílných zájmech. Pro správu platí podle situace různá pravidla; ne každé rozhodnutí vyžaduje jednomyslnost.
Lhůta k odmítnutí dědictví v Německu zpravidla činí šest týdnů od zjištění přechodu dědictví a důvodu povolání za dědice; v určitých přeshraničních situacích šest měsíců. Po uplynutí lhůty se dědictví zásadně považuje za přijaté. V jednotlivých případech může být ještě možné přijetí napadnout nebo omezit odpovědnost na pozůstalost. Při dluzích či běžících lhůtách prosím neprodleně vyhledejte odbornou radu – nečekejte na posouzení výkupu.
Správa ze zahraničí
Dům leží v Německu, ale váš každodenní život už dávno probíhá v jiné zemi? Pro vlastníky žijící v zahraničí a jejich dědice se správa, hledání řemeslníků, záležitosti nájemníků a německá byrokracie rychle stávají zátěží. Zvlášť obtížný bývá prodej, pokud o nemovitost na běžném realitním trhu není velký zájem. Právě takové domy chceme posoudit – i když sami nemůžete být na místě.
Odstěhování do zahraničí a nadále dostupné bydliště
Byt v Německu ponechaný pro vlastní využití může i po odstěhování založit daňové bydliště podle § 8 AO. Rozhodující je skutečná dostupnost a okolnosti svědčící o jeho zachování a užívání. Pouhé vlastnictví nebo čistě teoretická možnost bydlení obecně nestačí.
Bydliště v Německu může založit neomezenou povinnost k dani z příjmů, a tím zásadně zahrnout celosvětové příjmy. Skutečné zdanění určují smlouvy o zamezení dvojího zdanění a další pravidla. I po prodeji mohou jiné německé příjmy nadále podléhat dani. Zda vaší situaci odpovídá prodej nebo dlouhodobý pronájem, je třeba předem daňově posoudit.
Vlastní fotografie · Fotografie 15
Vlastnictví bez ekonomického užitku
Zanedbaný pozemek s nízkou ekonomickou hodnotou zatěžoval zastupovaného vlastníka. Jeho zástupce hledal cestu k rychlému prodeji pozemku. Převod se nám podařilo společně vyřídit.
Zda prodej ovlivní sociální dávky a jaká povolení jsou nutná k zastupování, závisí na jednotlivém případě. Z tohoto příkladu nelze odvodit příslib sociální dávky.
05 / PROBLÉMOVÉ SITUACE
Dluhy, likvidita a insolvence
Průběžné náklady a potřebné investice zatěžují financování.
Staré dluhy, pozemková zástavní práva a hypotéky
Pokud náklady financování, průběžné náklady a potřebné investice vyčerpávají ekonomický užitek, může být prodej ve stávajícím stavu smysluplný. Posuzujeme také zatížené nemovitosti. Zapsané pozemkové zástavní právo automaticky neznamená nesplacený dluh ve stejné výši. Úvěrové zůstatky, zajišťovací práva a podmínky splacení je nutné prověřit zvlášť; nízká kupní cena sama zbývající dluhy neřeší.
Pro insolvenční správce: Když nemovitost vyčerpává majetkovou podstatu
Neobsazené, silně zatížené nebo stavebně nebezpečné nemovitosti mohou měsíc co měsíc výrazně zatěžovat insolvenční majetkovou podstatu. Zatímco zpeněžení vázne, náklady na provoz, příspěvky na správu domu, zabezpečení a nutná opatření běží dál. Pokud chybí reálná perspektiva zpeněžení, může další čekání vyčerpat částku dostupnou věřitelům. Posuzujeme i složité nemovitosti v insolvenci pro přímý výkup – zejména nájemní bytové domy, jejichž náklady přesahují příjmy.
Lze konkrétně vyjednat dohody o nákladech majetkové podstaty, řádné přechodné správě, organizaci zabezpečení a krizovém řízení správy. Souhlasy, částky na vyrovnání, příspěvky na náklady a okamžik přechodu odpovědnosti se dohodnou s dotčenými stranami. Poptávka nenahrazuje nezbytná zabezpečovací opatření.
Právní zařazení
Provozní a zabezpečovací náklady mohou podle důvodu vzniku a situace v řízení představovat závazky majetkové podstaty (§§ 53, 55 InsO). Osobní odpovědnost podle § 60 InsO předpokládá zaviněné porušení povinností specifických pro insolvenční řízení. O případném výnosu pro majetkovou podstatu rozhoduje aktuální zůstatek úvěru, pořadí práv a náklady zpeněžení; samotná jmenovitá výše pozemkového zástavního práva nestačí.
Posoudit vynětí z majetkové podstaty – projednat alternativu zpeněžení
Vynětí nemovitosti z insolvenční majetkové podstaty může být v konkrétním případě jednou z možností. Automaticky však neukončuje již vzniklé závazky. Přímý výkup může nabídnout další možnost zpeněžení, než průběžné náklady a rizika dále sníží hodnotu majetkové podstaty. Rozhodující jsou skutečné zbývající zajištěné pohledávky, dostupné dokumenty a proveditelné předání.
Při prodeji pozemků neexistuje obecný zákonný nárok majetkové podstaty na 9 % výnosu. Případné příspěvky na náklady nebo ve prospěch majetkové podstaty je nutné individuálně dohodnout se zajištěnými věřiteli. § 35 odst. 2 InsO se týká samostatné výdělečné činnosti dlužníka a není obecným pravidlem pro vynětí pozemků z majetkové podstaty.
06 / PROBLÉMOVÉ SITUACE
Neobsazenost, poloha a výnos
Původní ekonomická koncepce už nefunguje.
I velká budova může být ekonomicky téměř nevyužitelná: slabá poptávka, nevhodná poloha nebo již nevyhovující koncepce využití se pojí s pokračujícími náklady na vytápění, péči a údržbu. Nízký výnos z prodeje pak může být rozumnější možností než trvalé ztráty. Rozhodnutí je třeba posoudit podle konkrétních čísel.
Vlastní fotografie · Fotografie 09
Bývalá odborná škola bez životaschopného využití
Velká budova bývalé odborné školy leží stranou ve strukturálně slabém regionu. Pro kombinaci velikosti a polohy se nepodařilo najít životaschopnou koncepci využití. Staré olejové vytápění, údržba a péče podle údajů k tomuto případu způsobovaly měsíční náklady ve středním pětimístném řádu.
Vysoké průběžné ztráty mohou učinit prodej smysluplným i tehdy, když nelze očekávat vysokou kupní cenu. Tento jednotlivý případ nepopisuje obvyklou výši nákladů u jiných budov.
07 / PROBLÉMOVÉ SITUACE
Dokumenty a nevyjasněná práva
Nevyřešené otázky vlastnictví, užívání nebo dokumentů činí prodej náročným.
Právo bydlení, užívací právo nebo požívací právo
Dům vám patří, ale ekonomicky ho téměř nemůžete využít? Právo bydlení, užívací práva a požívací právo mohou výrazně omezit vlastní užívání, pronájem nebo rozvoj. Podle smlouvy a právní situace mohou vlastníkovi přesto zůstat náklady na daně, pojištění či údržbu. U požívacího práva však zpravidla nese určitá břemena a běžné udržovací náklady také oprávněná osoba; rozdělení nákladů nelze paušalizovat.
Prodej tato práva automaticky neruší. K posouzení jsou potřebné údaje z katastru nemovitostí, listina o zřízení práva, jeho pořadí a konkrétní rozdělení nákladů. Posuzujeme i takové nemovitosti; kupní cena a možné využití závisejí na přetrvávajících právech.
08 / PROBLÉMOVÉ SITUACE
Pozastavené projekty
Plánovaný rozvoj nelze vlastními prostředky dokončit.
Pokud chybějí odborné firmy, povolení nejsou vyjasněna nebo je rozpočet vyčerpán, často nelze v zahájeném rozvoji pokračovat. Kalkulujeme další přípravu projektu a nemovitost převezmeme pouze tehdy, pokud z toho vyplývá pro nás životaschopný postup.
09 / PROBLÉMOVÉ SITUACE
Vědomé ukončení vlastnictví
Změna vlastníka může být vhodným dalším krokem i bez akutní krize.
Ne každý prodej vyžaduje akutní krizi. Můžete se vědomě rozhodnout ukončit správu, zbavit se nejistoty nebo nevyhovující nemovitosti. Co nejvyšší tržní cena a jednoduché ukončení vlastnictví mohou představovat různé priority. Náš model výkupu je vhodný především tehdy, když upřednostňujete úlevu a prodej ve stávajícím stavu.
Německo a vybrané evropské země
Problémová nemovitost
nezná státní hranice.
Naše hlavní činnost se nyní soustředí na Německo. Můžete nám však nabídnout také problémové nemovitosti ze zemí Rakouska, Švýcarska, Česka, Polska, Dánska, Nizozemska, Belgie, Lucemburska a Lichtenštejnska nabídnout.
Posuzujeme i složité situace v zahraničí. Možný postup závisí na nemovitosti, místních pravidlech a vhodných partnerech. Ve formuláři vyberte zemi, ve které nemovitost leží.
Představit nemovitost v tuzemsku nebo zahraničí ↗Prvním krokem je pravdivý přehled
Představte nám svůj dům.
Tak, jak je dnes.
Dokonalá prodejní prezentace není potřeba. V několika krocích uveďte polohu, pronájem, známé problémy a své představy.