Et vanskeligt hus.
Åben dialog.

Arvefællesskab med tvister: tilbyd din egen arveandel

Ønsker du ikke længere at forhandle med andre medarvinger om omkostninger, pligter og opgaver? Du kan tilbyde os din arveandel til vurdering. Arveandelen er en andel i hele dødsboet – ikke en frit overdragelig andel i et enkelt hus i boet. Overdragelsen sker ved notar. Ved salg til tredjeparter skal mulige forkøbsrettigheder for medarvingerne overholdes. Et salg af en arveandel fritager ikke automatisk sælgeren for gæld i dødsboet.

En arv, du aldrig ønskede at overtage

En uventet ejendomsarv kan medføre lån og andre forpligtelser i dødsboet, renoveringsbehov og løbende omkostninger. En tingbogsregistrering alene viser dog ikke den faktiske restgæld. I et arvefællesskab kan salget af den fælles ejendom strande på forskellige interesser. For forvaltningsbeslutninger gælder forskellige regler afhængigt af sagen; ikke enhver beslutning kræver enstemmighed.

I Tyskland er fristen for at give afkald på arv normalt seks uger fra kendskab til arvefaldet og grundlaget for arveretten; i bestemte internationale situationer er den seks måneder. Efter fristens udløb anses arven som udgangspunkt for accepteret. Anfægtelse eller begrænsning af hæftelsen til dødsboet kan stadig være mulig i det enkelte tilfælde. Ved gæld eller løbende frister bør du straks søge faglig rådgivning – vent ikke på en vurdering med henblik på opkøb.

Administration fra udlandet

Ligger huset i Tyskland, mens din hverdag for længst er flyttet til et andet land? For udvandrede ejere og deres arvinger bliver administration, søgning efter håndværkere, lejersager og tysk bureaukrati hurtigt en byrde. Det er særligt svært at skille sig af med en ejendom, der kun møder ringe efterspørgsel på det almindelige boligmarked. Netop sådanne huse vil vi gerne vurdere – også når du ikke selv kan være på stedet.

Udvandring og en fortsat tilgængelig bolig

En bolig i Tyskland, som holdes til rådighed for egen brug, kan også efter fraflytning skabe skattemæssig bopæl efter § 8 AO. Det afgørende er den faktiske tilgængelighed og omstændigheder, der peger på, at boligen beholdes og bruges. Ejerskab alene eller en rent teoretisk boligmulighed er ikke generelt tilstrækkeligt.

En bopæl i Tyskland kan medføre fuld indkomstskattepligt og dermed som udgangspunkt beskatning af den globale indkomst. Dobbeltbeskatningsoverenskomster og andre regler afgør den faktiske beskatning. Også efter et salg kan anden tysk indkomst fortsat være skattepligtig. Om et salg eller langtidsudlejning passer til din situation, bør vurderes skattemæssigt på forhånd.

Gammel gæld, tyske grundpanterettigheder og realkredit

Hvis finansieringsbyrder, løbende omkostninger og nødvendige investeringer opsluger den økonomiske nytte, kan et salg i eksisterende stand være fornuftigt. Vi vurderer også ejendomme med byrder. En registreret tysk grundpanterettighed betyder ikke automatisk udestående gæld i samme størrelse. Restgæld, sikkerhedsrettigheder og indfrielsesvilkår skal vurderes særskilt; en lav købspris fjerner ikke resterende gæld af sig selv.

Til kuratorer: Når ejendommen tærer på konkursboet

Tomme ejendomme, ejendomme med store byrder eller bygningsmæssige risici kan belaste konkursboet betydeligt måned efter måned. Mens realisationen går i stå, fortsætter udgifterne til drift, ejerforeningsbidrag, sikring og nødvendige foranstaltninger. Mangler der en realistisk realisationsmulighed, kan yderligere ventetid opsluge det beløb, der er til rådighed for kreditorerne. Vi vurderer også vanskelige konkursramte ejendomme til direkte opkøb – især boligudlejningsejendomme, som koster mere, end de indbringer.

Aftaler om boets omkostninger, ordnet overgangsadministration, organisering af sikring og krisehåndtering i administrationen kan forhandles konkret. Samtykker, indfrielsesbeløb, omkostningsbidrag og tidspunktet for ansvarsovergang aftales med de involverede. En forespørgsel erstatter ikke nødvendige sikringsforanstaltninger.

Vurder frigivelse – drøft et alternativ til realisation

Frigivelse fra konkursboet kan være en mulighed i det enkelte tilfælde. Den ophæver dog ikke automatisk allerede stiftede forpligtelser. Et direkte opkøb kan skabe et andet realisationsalternativ, før løbende omkostninger og risici yderligere reducerer boet. Det afgørende er faktiske sikrede restkrav, tilgængelige dokumenter og en gennemførlig overdragelse.

Ved salg af fast ejendom har konkursboet ikke et generelt lovbestemt krav på 9 % af provenuet. Eventuelle omkostnings- eller bidrag til boet skal aftales individuelt med de sikrede kreditorer. § 35 Abs. 2 InsO vedrører skyldnerens selvstændige virksomhed og er ikke en generel regel om frigivelse af fast ejendom.

Bopælsret, brugsret eller usufrukt

Ejer du et hus, men har næsten ingen økonomisk rådighed over det? Bopælsrettigheder, brugsrettigheder og usufrukt kan begrænse egen brug, udlejning eller udvikling betydeligt. Afhængigt af aftalen og lovgivningen kan ejeren stadig skulle betale skat, forsikring eller vedligeholdelse. Ved usufrukt bærer den berettigede dog normalt også bestemte byrder og almindelige vedligeholdelsesudgifter; omkostningsfordelingen kan ikke fastslås generelt.

Et salg ophæver ikke automatisk sådanne rettigheder. Tingbogen, dokumentet om rettighedens stiftelse, prioritetsstillingen og den konkrete omkostningsfordeling er nødvendige for vurderingen. Vi ser også på sådanne ejendomme; købspris og mulig anvendelse afhænger af de fortsat gældende rettigheder.