Typowe sytuacje problemowe
Istnieje wiele powodów, by chcieć sprzedać budynek wielorodzinny. Liczy się rzeczywista sytuacja – a nie perfekcyjnie przygotowana prezentacja oferty.
Proszę wybrać sytuację. Zostanie ona bezpośrednio przejęta do Państwa zgłoszenia.
Informacje prawne odnoszą się do Niemiec; przy nieruchomościach zagranicznych lokalne przepisy są analizowane osobno. Poniższe przykłady pochodzą z naszych własnych zdjęć i udokumentowanych historii nieruchomości. Pokazują różne sytuacje wyjściowe; nie obiecujemy porównywalnego przejęcia ani rozwiązania dla innych nieruchomości.
01 / PROBLEMY Z NIERUCHOMOŚCIĄ
Gdy trwający najem kosztuje więcej czasu, pieniędzy i sił, niż dom daje w zamian.
Budynki wielorodzinne, zespoły mieszkań na wynajem i bloki mogą przy złym zarządzaniu utracić opłacalność: pustostany, brak płatności czynszu i bieżące koszty eksploatacji co miesiąc obciążają płynność. Mogą dochodzić do tego konflikty, nieuprawnione zajmowanie lokali lub silnie zaśmiecone mieszkania, których opróżnienie i przywrócenie do użytku powoduje znaczne koszty.
Zaniechane remonty, stare instalacje grzewcze i wysokie straty w przewodach mogą znacznie podnosić koszty energii. W dużych budynkach same wydatki na olej i gaz mogą rocznie sięgać wysokich kwot pięciocyfrowych. Nieprawidłowo wykonana izolacja może sprzyjać problemom z wilgocią i pleśnią oraz zagrażać zdrowiu mieszkańców. Konkretną przyczynę należy wyjaśnić fachowo.
Jeśli przychody i wydatki stale się rozmijają, proszę odpowiednio wcześnie przesłać nam zgłoszenie – najlepiej zanim kryzys zarządzania stanie się upadłością. Analizujemy również domy z trudnymi stosunkami najmu. Zgłoszenie sprzedaży nie zastępuje niezbędnego zabezpieczenia, usunięcia wad ani działania wymaganego w określonym terminie.
Własne zdjęcie · Fotografia 14
Silnie zaniedbany i zaśmiecony dom został dodatkowo uszkodzony przez pożar. Opróżnienie i przywrócenie go do użytku wymagałyby znacznych nakładów. Przejęliśmy i zagospodarowaliśmy nieruchomość.
02 / PROBLEMY Z NIERUCHOMOŚCIĄ
Duże inwestycje łączą się z brakiem środków lub możliwości wykonawczych.
Nieszczelny dach, skorodowane stalowe belki, niebezpieczne balkony lub szkody po pożarze mogą sprawić, że utrzymanie domu będzie finansowo i organizacyjnie niemożliwe. Nawet jeśli rozbiórka przekracza własny budżet, mogą Państwo zaoferować nam nieruchomość w istniejącym stanie. Znane uszkodzenia i zagrożenia należy otwarcie opisać w zgłoszeniu.
Własne zdjęcia · Fotografie 04–08
Pęknięcia osiadania na elewacji doprowadziły do poważnego odkrycia w piwnicy: stalowe belki stropów odcinkowych, przenoszące obciążenie wyższych kondygnacji, były silnie skorodowane. Po ocenie konstrukcji dom musiał zostać opróżniony z powodu bezpośredniego zagrożenia zawaleniem; użytkowanie zostało zakazane. Dla najemców konieczne było zapewnienie lokali zastępczych.
Początkowo nie udawało się znaleźć odpowiednich firm remontowych. Ewentualna rozbiórka kosztowałaby kilkaset tysięcy euro i przekraczała możliwości właściciela. Kupiliśmy dom za symboliczną cenę. Dzięki wyspecjalizowanym wykonawcom, konstruktorom i architektom udało się przeprowadzić skomplikowaną naprawę. Również nas ta naprawa kosztowała sześciocyfrową kwotę.
Własne zdjęcie · Fotografia 01
Przez dziurę w dachu przez długi czas przenikała woda. Kondygnacje poniżej zawaliły się. Remont był ekonomicznie nieuzasadniony, a rozbiórka jednocześnie zbyt kosztowna dla właściciela.
Własne zdjęcie · Fotografia 11
W tym budynku wielorodzinnym w dużym mieście w Nordrhein-Westfalen nie można już było zapewnić bezpieczeństwa konstrukcji balkonów. Wydano zakaz użytkowania. Oferty naprawy przekraczały wartość budynku. Przejęliśmy nieruchomość za zapłatą uzgodnionej kwoty właścicielowi.
Własne zdjęcie · Fotografia 16
Zabytek przemysłowy zagrożony zawaleniem rodził nie tylko kwestie zabezpieczenia. Dochodziły do tego niewyjaśnione skażenia i możliwe zanieczyszczenie gruntu. Właściciele nie chcieli dłużej ponosić tej odpowiedzialności. Podejrzenie zanieczyszczenia należy odróżniać od potwierdzonego wyniku badań.
03 / PROBLEMY Z NIERUCHOMOŚCIĄ
Decyzje administracyjne, zabezpieczenia i biegnące terminy utrudniają dalsze użytkowanie.
Zakazy użytkowania, obowiązki zapewnienia bezpieczeństwa, nakazy rozbiórki i wymogi ochrony zabytków mogą powodować presję czasu i znaczne koszty. Takie sytuacje analizujemy wraz z potencjałem rozwoju. Zmiana właściciela nie usuwa automatycznie istniejących nakazów ani odpowiedzialności osobistej; zakresy odpowiedzialności i działania wymagają konkretnych ustaleń.
Własne zdjęcie · Fotografia 02
W tym budynku w pobliżu torów kolejowych nie można już było zapewnić stateczności konstrukcji. Urzędowe nakazy rozbiórki i postępowania administracyjne zwiększały presję. Kosztowna rozbiórka przekraczała możliwości właściciela. Do nieruchomości należał również budynek z mieszkaniami na wynajem o niewielkiej wartości.
Własne zdjęcie · Fotografia 03
Zabytkowy dom był bliski zawalenia. Negocjacje z urzędem ochrony zabytków, nakazy zapewnienia bezpieczeństwa i związane z tym koszty przekraczały możliwości właścicielki. Zdecydowała się oddać nieruchomość.
Własne zdjęcie · Fotografia 10
Dawny dom dla służby należał kiedyś do majątku rycerskiego. Wymagany remont zabytkowego budynku był dla właściciela ekonomicznie nieproporcjonalny do jego wartości. Zdecydował się szybko z nim rozstać.
Własne zdjęcie · Fotografia 12
W tym budynku mieszkalno-usługowym znaczna presja urzędu ochrony zabytków i szkodniki łączyły się z małymi szansami na ekonomicznie uzasadniony remont. To połączenie przesądziło o decyzji dotyczącej zagospodarowania nieruchomości.
Własne zdjęcie · Fotografia 13
Ryzyko zawalenia się historycznego muru miejskiego postawiło właścicieli przed wyzwaniami finansowymi, projektowymi i prawnymi. Zabezpieczenie i dalszy rozwój przekraczały ich możliwości.
04 / PROBLEMY Z NIERUCHOMOŚCIĄ
Spadek, konflikt lub życie za granicą mogą zmienić własność w trwałe obciążenie.
Nie chcą Państwo dłużej negocjować z innymi spadkobiercami kosztów, obowiązków i zadań? Mogą Państwo zaoferować nam swój udział spadkowy do analizy. Udział ten oznacza uczestnictwo w całym spadku – a nie swobodnie przenoszony udział w pojedynczym domu należącym do spadku. Jego przeniesienie wymaga aktu notarialnego. Przy sprzedaży osobom trzecim należy uwzględnić ewentualne prawa pierwokupu współspadkobierców. Sprzedaż udziału spadkowego nie uwalnia sprzedającego automatycznie od długów spadkowych.
Niespodziewane dziedziczenie nieruchomości może oznaczać kredyty i inne długi spadkowe, potrzeby remontowe i koszty bieżące. Sam wpis w księdze wieczystej nie pokazuje jednak, jak wysokie są faktycznie pozostałe długi. We wspólnocie spadkobierców sprzedaż wspólnej nieruchomości może być blokowana przez różne interesy. Do czynności zarządu stosuje się różne zasady zależnie od przypadku; nie każda decyzja wymaga jednomyślności.
Termin odrzucenia spadku w Niemczech wynosi zwykle sześć tygodni od uzyskania wiedzy o otwarciu spadku i podstawie powołania do dziedziczenia; w określonych sytuacjach związanych z zagranicą wynosi sześć miesięcy. Po upływie terminu spadek zasadniczo uważa się za przyjęty. W indywidualnym przypadku nadal możliwe może być uchylenie się od skutków oświadczenia lub ograniczenie odpowiedzialności do majątku spadkowego. W razie długów lub biegnących terminów proszę niezwłocznie zasięgnąć fachowej porady – bez czekania na analizę zakupu.
Dom stoi w Niemczech, a Państwa codzienne życie od dawna toczy się w innym kraju? Dla właścicieli, którzy wyemigrowali, i ich spadkobierców zarządzanie, szukanie wykonawców, sprawy najemców i niemiecka biurokracja szybko stają się obciążeniem. Szczególnie trudno rozstać się z nieruchomością, gdy na tradycyjnym rynku jest nią małe zainteresowanie. Właśnie takie domy chcemy przeanalizować – również gdy nie mogą Państwo być na miejscu.
Mieszkanie w Niemczech pozostawione do własnego użytku może nawet po przeprowadzce za granicę ustanawiać miejsce zamieszkania dla celów podatkowych zgodnie z § 8 AO. Decydują faktyczna dostępność i okoliczności wskazujące na zamiar zachowania i używania lokalu. Sama własność lub czysto teoretyczna możliwość zamieszkania nie wystarczają w każdym przypadku.
Miejsce zamieszkania w Niemczech może prowadzić do nieograniczonego obowiązku w podatku dochodowym, a tym samym zasadniczo do objęcia nim dochodów z całego świata. Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania i inne przepisy określają faktyczne opodatkowanie. Nawet po sprzedaży inne niemieckie dochody mogą pozostać opodatkowane. To, czy sprzedaż lub długoterminowy najem odpowiadają własnej sytuacji, należy wcześniej sprawdzić pod względem podatkowym.
Własne zdjęcie · Fotografia 15
Zaniedbana działka o niewielkiej wartości ekonomicznej obciążała reprezentowanego właściciela. Jego przedstawiciel szukał sposobu na szybkie rozstanie się z gruntem. Wspólnie przeprowadziliśmy przeniesienie własności.
To, czy sprzedaż wpływa na świadczenia socjalne i jakie zezwolenia są wymagane przy reprezentacji, zależy od indywidualnego przypadku. Z tego przykładu nie wynika obietnica przyznania świadczeń.
05 / PROBLEMY Z NIERUCHOMOŚCIĄ
Koszty bieżące i niezbędne inwestycje wywierają presję na finansowanie.
Jeśli ciężary finansowania, koszty bieżące i niezbędne inwestycje pochłaniają korzyści ekonomiczne, sprzedaż w istniejącym stanie może mieć sens. Analizujemy również nieruchomości obciążone. Wpisany dług gruntowy nie oznacza automatycznie otwartego długu w tej samej wysokości. Salda kredytów, prawa zabezpieczające i warunki spłaty należy analizować osobno; niska cena zakupu nie usuwa sama z siebie pozostałych długów.
Puste, silnie obciążone lub zagrożone konstrukcyjnie nieruchomości mogą co miesiąc znacznie obciążać masę upadłości. Gdy zbycie stoi w miejscu, nadal biegną koszty utrzymania, opłat wspólnotowych, zabezpieczenia i niezbędnych działań. Bez realistycznej perspektywy zbycia dalsze czekanie może pochłonąć kwotę dostępną dla wierzycieli. Analizujemy również trudne nieruchomości upadłościowe pod kątem bezpośredniego zakupu – zwłaszcza budynki mieszkalne na wynajem, które kosztują więcej, niż przynoszą.
Można konkretnie negocjować porozumienia dotyczące kosztów masy, uporządkowane zarządzanie przejściowe, organizację zabezpieczenia i zarządzanie kryzysowe. Zgody, kwoty spłat, udziały w kosztach i moment przejścia odpowiedzialności są uzgadniane z uczestnikami. Zgłoszenie nie zastępuje niezbędnych zabezpieczeń.
Koszty utrzymania i zabezpieczenia mogą być zobowiązaniami masy upadłości w zależności od podstawy ich powstania i sytuacji procesowej (§§ 53, 55 InsO). Odpowiedzialność osobista zgodnie z § 60 InsO wymaga zawinionego naruszenia obowiązków właściwych dla postępowania upadłościowego. Aktualne saldo kredytów, kolejność pierwszeństwa i koszty zbycia decydują o możliwym wpływie do masy; sama nominalna kwota długu gruntowego nie wystarcza.
Wyłączenie nieruchomości z masy upadłości może być opcją w konkretnym przypadku. Nie kończy jednak automatycznie już powstałych zobowiązań. Bezpośredni zakup może otworzyć dodatkową możliwość zbycia, zanim bieżące koszty i ryzyka dalej uszczuplą masę. Kluczowe są faktyczne pozostałe zabezpieczone wierzytelności, dostępne dokumenty i możliwe do przeprowadzenia przekazanie nieruchomości.
Przy sprzedaży gruntów nie istnieje ogólne ustawowe prawo masy do 9 % wpływów. Ewentualne udziały w kosztach lub wpłaty do masy należy indywidualnie uzgodnić z zabezpieczonymi wierzycielami. § 35 Abs. 2 InsO dotyczy samodzielnej działalności dłużnika i nie stanowi ogólnej zasady wyłączania gruntów z masy upadłości.
06 / PROBLEMY Z NIERUCHOMOŚCIĄ
Pierwotna koncepcja ekonomiczna przestała się sprawdzać.
Nawet duży budynek może być trudny do racjonalnego wykorzystania: brak popytu, niekorzystna lokalizacja lub nieodpowiednia już koncepcja użytkowania łączą się ze stałymi kosztami ogrzewania, utrzymania i remontów. Niski przychód ze sprzedaży może wtedy być rozsądniejszy niż dalsze straty. Należy to ocenić na podstawie konkretnych liczb.
Własne zdjęcie · Fotografia 09
Duży budynek dawnej szkoły zawodowej leży na uboczu, w regionie o słabej gospodarce. Dla takiego połączenia wielkości i lokalizacji nie udało się znaleźć opłacalnej koncepcji użytkowania. Według informacji dotyczących tego przypadku stare ogrzewanie olejowe, utrzymanie i konserwacja generowały co miesiąc koszty rzędu kilkudziesięciu tysięcy.
Wysokie bieżące straty mogą uzasadniać sprzedaż nawet wtedy, gdy nie można oczekiwać wysokiej ceny. Ten indywidualny przypadek nie określa typowego poziomu kosztów innych budynków.
07 / PROBLEMY Z NIERUCHOMOŚCIĄ
Otwarte kwestie własności, użytkowania lub dokumentów utrudniają sprzedaż.
Są Państwo właścicielem domu, ale ekonomicznie mogą nim dysponować tylko w niewielkim zakresie? Prawa do zamieszkiwania, korzystania i użytkowania mogą znacznie ograniczać własne użytkowanie, najem lub rozwój. W zależności od umowy i przepisów właściciel może nadal ponosić koszty podatków, ubezpieczenia czy utrzymania. Przy użytkowaniu również uprawniony zwykle ponosi jednak określone ciężary i koszty zwykłego utrzymania; podziału kosztów nie można określić ogólnie.
Sprzedaż nie znosi automatycznie takich praw. Do analizy potrzebne są księga wieczysta, dokument ustanowienia prawa, jego kolejność pierwszeństwa i konkretny podział kosztów. Analizujemy również takie nieruchomości; cena i możliwości użytkowania zależą od utrzymujących się praw.
08 / PROBLEMY Z NIERUCHOMOŚCIĄ
Planowanego projektu nie da się kontynuować przy wykorzystaniu własnych zasobów.
Jeśli brakuje specjalistycznych firm, zezwolenia pozostają niewyjaśnione lub budżet jest wyczerpany, rozpoczętego projektu często nie można kontynuować. Kalkulujemy dalsze opracowanie projektu i przejmujemy nieruchomość tylko wtedy, gdy powstaje z tego rozwiązanie opłacalne dla nas.
09 / PROBLEMY Z NIERUCHOMOŚCIĄ
Nawet bez pilnego kryzysu zmiana właściciela może być właściwym kolejnym krokiem.
Nie każda sprzedaż wymaga pilnego kryzysu. Mogą Państwo świadomie rozstać się z pracą administracyjną, niepewnością lub nieodpowiednią nieruchomością. Maksymalnie wysoka cena rynkowa i proste wyjście z inwestycji mogą być różnymi priorytetami. Nasz model zakupu odpowiada przede wszystkim osobom, które większą wagę przykładają do odciążenia i sprzedaży w istniejącym stanie.
Niemcy i wybrane kraje europejskie
Nasza główna działalność jest obecnie prowadzona w Niemczech. Mogą nam Państwo jednak oferować także nieruchomości problemowe z Austrii, Szwajcarii, Czech, Polski, Danii, Niderlandów, Belgii, Luksemburga i Liechtensteinu zaoferować.
Również za granicą analizujemy trudne sytuacje. Możliwość przeprowadzenia transakcji zależy od nieruchomości, lokalnych przepisów i odpowiednich partnerów. Proszę wybrać w formularzu kraj, w którym znajduje się nieruchomość.
Przedstaw nieruchomość w kraju lub za granicą ↗Pierwszym krokiem jest uczciwe przedstawienie sytuacji
Perfekcyjna prezentacja nie jest potrzebna. W kilku krokach proszę podać lokalizację, stan wynajmu, znane problemy i swoje oczekiwania.