Situaziuns problematicas tipicas
I dat blers motivs per vulair dar davent ina chasa plurifamigliara. Decisiva è la situaziun effectiva – betg ina documentaziun da vendita preparada perfetgamain.
Tschernai ina situaziun. Ella vegn surpigliada directamain en Vossa dumonda.
Las indicaziuns giuridicas sa refereschan a la Germania; per immobiglias a l'exteriur vegn la situaziun giuridica locala examinada separadamain. Ils suandants exempels derivan da nossas atgnas fotografias e da las istorgias d'immobiglias documentadas latiers. Els mussan differentas situaziuns inizialas; ina surpigliada u soluziun cumparegliabla n'è betg empermessa per autras immobiglias.
01 / SITUAZIUNS PROBLEMATICAS
Sche relaziuns da locaziun existentas custan dapli temp, daners e forza che la chasa porta.
Chasas plurifamigliaras, cumplexs d'abitaziuns da locaziun e blocs d'abitaziuns pon perder lur stabilitad economica en cas d'ina gestiun manglusa: unitads vidas, mancanzas da pajament da tschains e custs da gestiun currents engrevgeschan la liquiditad mintga mais. Latiers pon vegnir conflicts, occupaziun betg autorisada u abitaziuns plainas da rument, da las qualas la rumida e la reparaziun chaschunan custs considerabels.
Renovaziuns manchentadas, stgaudaments vegls e grondas perditas da conducts pon augmentar fermamain ils custs d'energia. Tar gronds edifizis èn pussaivlas annualmain summas autas da tschintg cifras mo per ieli e gas. Isolaziun fatga manglusamain po favurisar problems d'umiditad e muffa e periclitar la sanadad dals abitants. La causa concreta sto vegnir sclerida professiunalmain.
Sche entradas ed expensas sa divergeschan permanentamain, contactai nus baud – sche pussaivel avant che la crisa d'administraziun daventa in'insolvenza. Nus examinain er chasas cun relaziuns da locaziun difficilas. Ina dumonda da vendita na remplazza betg la segirada necessaria, l'eliminaziun da mancanzas u ina mesira liada ad in termin.
Atgna fotografia · Foto 14
Ina chasa fermamain negligida e plena da rument era supplementarmain donnegiada d'in incendi. La rumida e la reparaziun avessan pretendì grondas expensas. Nus avain surpiglià e realisà l'immobiglia.
02 / SITUAZIUNS PROBLEMATICAS
Grondas investiziuns s'inscuntran cun meds u capacitads mancants.
In tetg betg stagn, travs d'atschal corrodads, balcuns malsegirs u in donn d'incendi pon render il mantegniment d'ina chasa impussibel finanzialmain ed organisatoricamain. Er sche ina demoliziun surpassa Vossa atgna capacitad finanziala, pudais Vus purscher a nus l'immobiglia en il stadi existent. Donns e privels enconuschents tutgan avertamain en la dumonda.
Atgnas fotografias · Fotos 04–08
Sfessas da subsidenza en la fatschada han manà ad ina constataziun greva en il tschaler: Ils travs d'atschal dals voltas, che portan la chargia da las auzadas sura, eran fermamain corrodads. Tenor la constataziun statica ha la chasa stuì vegnir evacuada pervi d'in privel acut da sbalunament; l'utilisaziun era scumandada. Per ils locataris eran necessarias abitaziuns da substituziun.
Interpresas da renovaziun adattadas n'eran l'emprim betg da chattar. Ina demoliziun pussaivla avess custà plirs tschientmilli euros e surpassà las pussaivladads dal proprietari. Nus avain cumprà la chasa per in pretsch simbolic. Cun mastergnants spezialisads, inschigners da statica ed architects ha ina reparaziun cumplessiva pudì vegnir realisada. Er a nus ha questa reparaziun custà ina summa da sis cifras.
Atgna fotografia · Foto 01
Tras ina fora en il tetg penetrava aua durant lung temp. Las auzadas sutvart èn sbalunadas. Ina renovaziun n'era betg supportabla economicamain; a medem temp era la demoliziun memia chara per il proprietari.
Atgna fotografia · Foto 11
Per questa chasa plurifamigliara en ina citad gronda da Nordrhein-Westfalen n'era la stabilitad dals balcuns betg pli garantida. In scumond d'utilisaziun è vegnì pronunzià. Las offertas da reparaziun surpassavan la valur da l'edifizi. Nus avain surpiglià l'immobiglia cun in pajament al proprietari.
Atgna fotografia · Foto 16
In monument industrial periclità da sbalunament na chaschunava betg mo dumondas da segirezza. Latiers vegnivan contaminaziuns betg scleridas e pussaivlas contaminaziuns dal terren. Ils proprietaris na vulevan betg pli purtar questa responsabladad. Il suspect da contaminaziuns sto vegnir distinguì d'ina constataziun confermada.
03 / SITUAZIUNS PROBLEMATICAS
Decisiuns, mesiras da segirezza e termins en curs rendan l’ulteriura utilisaziun pli difficila.
Scumonds d'utilisaziun, duairs da segirar ils conturns, pretensiuns da demoliziun e pretensiuns da protecziun da monuments pon chaschunar pressiun da temp e custs considerabels. Nus examinain talas situaziuns inizialas ensemen cun il potenzial da svilup. In midament da proprietari na lascha betg svanir automaticamain pretensiuns uffizialas existentas u responsabladad persunala; cumpetenzas e mesiras ston vegnir scleridas concretamain.
Atgna fotografia · Foto 02
Per quest edifizi datiers dals binaris n'era la stabilitad betg pli garantida. Pretensiuns uffizialas da demoliziun e proceduras administrativas augmentavan la pressiun. Las lavurs da demoliziun custusas surpassavan las pussaivladads dal proprietari. Il terren cumpigliava er ina chasa da locaziun cun ina valur bassa.
Atgna fotografia · Foto 03
Ina chasa protegida sco monument steva curt avant il sbalunament. Las tractativas cun las autoritads da protecziun da monuments, las pretensiuns da segirar ils conturns ed ils custs colliads surpassavan las pussaivladads da la proprietaria. Ella ha decidì da dar davent l'immobiglia.
Atgna fotografia · Foto 10
L'anteriura chasa da servients tutgava ina giada tar in bain signuril. La renovaziun pretendida da la construcziun protegida sco monument na steva per il proprietari en nagina relaziun economica cun la valur da l'edifizi. El ha decidì da sa separar svelt da l'immobiglia.
Atgna fotografia · Foto 12
Per questa chasa d'abitar e da commerzi s'inscuntravan ina pressiun considerabla da l'autoritad da protecziun da monuments ed in'infestaziun da parasits cun pitschnas perspectivas d'ina renovaziun economica. Questa cumbinaziun è stada decisiva per la decisiun da realisar l'immobiglia.
Atgna fotografia · Foto 13
Il privel da sbalunament d'in mir istoric da citad metteva ils proprietaris davant sfidas finanzialas, da planisaziun e giuridicas. La segirada ed il svilup ulteriur surpassavan lur pussaivladads.
04 / SITUAZIUNS PROBLEMATICAS
In'ierta, in conflict u ina vita a l'exteriur po far da la proprietad ina chargia permanenta.
Vus na vulais betg pli tractar cun auters coertavels davart custs, duairs ed incumbensas? Vus pudais purscher a nus Vossa part d'ierta per l'examinaziun. La part d'ierta è la participaziun a l'entira facultad da l'ierta – betg ina part libramain transmissibla d'ina singula chasa da l'ierta. Sia transmissiun vegn documentada notarielmain. Tar ina vendita a terzas persunas èn da resguardar eventuals dretgs da precumpra dals coertavels. Ina vendita da part d'ierta na liberescha betg automaticamain il vendider dals debits da l'ierta.
In'ierta d'immobiglia nunspetgada po purtar credits ed auters debits da l'ierta, basegn da renovaziun e custs currents. In'inscripziun en il register funsil suletta na mussa dentant betg quant auts ch'ils debits averts èn effectivamain. En ina cuminanza d'ertavels po la vendita da l'immobiglia communabla far naufragi pervi d'interess differents. Per mesiras d'administraziun valan tut tenor il cas autras reglas; betg mintga decisiun pretenda unanimitad.
En Germania munta il termin per refusar in'ierta per regla a sis emnas a partir da l'enconuschientscha da l'ierta e dal motiv da la vocaziun; en tschertas situaziuns cun l'exteriur a sis mais. Suenter la scadenza dal termin vala l'ierta da princip sco acceptada. Ina contestaziun u ina limitaziun da la responsabladad a la facultad da l'ierta po anc esser pussaivla en il cas singul. En cas da debits u termins en curs tschertgai immediatamain cussegl professiunal – na spetgai betg l'emprim ina examinaziun da cumpra.
§§ 1943, 1944, 1956, 1975, 2038 und 2040 BGB; § 745 BGB
La chasa sa chatta en Germania, ma Voss mintgadi è gia daditg en in auter pajais? Per proprietaris emigrads e lur ertavels daventan l'administraziun, la tschertga da mastergnants, ils affars da locaziun e la birocrazia tudestga svelt ina chargia. La separaziun è spezialmain difficila sche l'immobiglia chatta pauc interess sin il martgà classic d'immobiglias. Precis talas chasas vulain nus examinar – er sche Vus na pudais betg esser persunalmain al lieu.
In'abitaziun en Germania tegnida a disposiziun per l'atgna utilisaziun po constituir in domicil fiscal tenor § 8 AO er suenter ina partenza. Decisivas èn la disponibladad effectiva e las circumstanzas che laschan supponer il mantegnair e l'utilisar. La simpla proprietad u ina pussaivladad d'abitar puramain teoretica na bastan betg en general.
In domicil tudestg po manar ad in'obligaziun illimitada da pajar l'imposta sin las entradas e cun quai da princip a la resguardaziun da las entradas mundialas. Cunvegnas da dubla imposiziun ed ulteriuras reglas determineschan l'imposiziun effectiva. Er suenter ina vendita pon autras entradas tudestgas restar suttamessas a l'imposta. Sche la vendita u la locaziun a lunga durada correspunda a Vossa situaziun, duai vegnir examinà fiscalmain ordavant.
§ 8 AO, §§ 1 und 49 EStG; BFH, Urteil vom 10.04.2013, I R 50/12
Atgna fotografia · Foto 15
In terren negligì cun ina valur economica bassa engrevgiava il proprietari represchentà. Sia represchentanza tschertgava ina via per sa separar svelt dal terren. Nus avain pudì realisar la transmissiun ensemen.
Sche ina vendita ha consequenzas per prestaziuns socialas e tge permissiuns ch'èn necessarias per ina represchentanza dependa dal cas singul. Ina empermischun da prestaziuns na sa lascha betg deducir da quest exempel.
05 / SITUAZIUNS PROBLEMATICAS
Custs currents ed investiziuns necessarias mettan la finanziaziun sut pressiun.
Sche grevezzas da finanziaziun, custs currents ed investiziuns necessarias consumeschan l'utilitad economica, po ina vendita en il stadi existent esser raschunaivla. Nus examinain er immobiglias engrevgiadas. In dretg da pegn funsil inscrit na signifitga betg automaticamain in debit avert da la medema summa. Debits restants dals emprests, dretgs da garanzia e cundiziuns da liberaziun ston vegnir examinads separadamain; in pretsch da cumpra bass na schlia betg da sasez debits restants.
Immobiglias vidas, fermamain engrevgiadas u periclitadas constructivamain pon engrevgiar considerablamain la massa da concurs mais per mais. Entant che la realisaziun stagnescha, cuntinueschan ils custs da gestiun, contribuziuns da cuminanza da proprietaris, segirada e mesiras necessarias. Sche ina perspectiva da realisaziun realistica manca, po ulteriur spetgar consumar la summa disponibla per ils crediturs. Nus examinain er immobiglias difficilas da concurs per ina cumpra directa – spezialmain chasas da locaziun che custan dapli ch'ellas portan.
Cunvegnas davart custs da la massa, in'administraziun transitoria ordinada, l'organisaziun da la segirada e la gestiun da crisas d'administraziun pon vegnir tractadas concretamain. Consentiments, summas da liberaziun, contribuziuns als custs ed il mument da la transmissiun da responsabladad vegnan coordinads cun ils participants. Ina dumonda na remplazza betg mesiras da segirezza necessarias.
Custs da gestiun e da segirezza pon esser debits da la massa da concurs, tut tenor lur motiv e la situaziun da la procedura (§§ 53, 55 InsO). La responsabladad persunala tenor § 60 InsO presuppona ina violaziun culpusa da duairs specifics dal dretg d'insolvenza. Ils debits restants actuals dals emprests, ils rangs e las spesas da realisaziun decidan davart in eventual retgav per la massa; la summa nominala dal dretg da pegn funsil suletta na basta betg.
Ina liberaziun ord la massa da concurs po esser in'opziun d'agir en il cas singul. Ella na terminescha dentant betg automaticamain obligaziuns gia constituidas. Ina cumpra directa po avrir in'ulteriura alternativa da realisaziun avant che custs currents e ristgs reduceschan vinavant la massa. Decisivs èn ils credits restants garantids effectivs, ils documents disponibels ed ina surdada realisabla.
Per venditas da terrens na datti nagin dretg legal general da la massa da concurs sin 9 % dal retgav. Eventualas contribuziuns als custs u a la massa èn da fixar individualmain cun ils crediturs garantids. § 35 Abs. 2 InsO pertutga l'activitad independenta dal debitur e n'è nagina regla generala per la liberaziun da terrens.
06 / SITUAZIUNS PROBLEMATICAS
Il concept economic oriund na funcziuna betg pli.
Er in grond edifizi po esser strusch utilisabel economicamain: mancanza da dumonda, ina posiziun pauc favuraivla u in concept d'utilisaziun che na correspunda betg pli als basegns s'inscuntran cun custs cuntinuants da stgaudament, tgira e mantegniment. In retgav da vendita bass po lura esser l'opziun pli raschunaivla che perditas cuntinuantas. Quai sto vegnir valità sin basa da las cifras concretas.
Atgna fotografia · Foto 09
Il grond edifizi d'ina anteriura scola professiunala sa chatta en in lieu isolà d'ina regiun structuralmain flaivla. Per la cumbinaziun da grondezza e posiziun na sa laschava chattar nagin concept d'utilisaziun viabel. Il stgaudament vegl ad ieli, il mantegniment e la tgira causavan tenor las indicaziuns da quest cas summas mensilas a tschintg cifras da grondezza mesauna.
Perditas cuntinuantas autas pon render raschunaivla ina vendita er sche nagin pretsch da cumpra aut n'è da spetgar. Il cas singul na descriva betg in nivel da custs usual per auters edifizis.
07 / SITUAZIUNS PROBLEMATICAS
Dumondas avertas davart proprietad, utilisaziun u documents rendan la vendita pretensiusa.
Ina chasa è Vossa, ma economicamain stat ella strusch a Vossa disposiziun? Dretgs d'abitar, dretgs d'utilisaziun ed usufruct pon limitar considerablamain l'atgna utilisaziun, la locaziun u il svilup. Tut tenor il contract e la situaziun giuridica pon custs d'impostas, assicuranza u mantegniment tuttina restar tar il proprietari. En cas d'usufruct porta dentant per regla er la persuna autorisada tschertas grevezzas ed ils custs dal mantegniment ordinari; la repartiziun dals custs n'è betg generala.
Ina vendita na abolescha betg automaticamain tals dretgs. Per l'examinaziun èn necessaris il register funsil, il document da constituziun dal dretg, il rang e la repartiziun concreta dals custs. Nus examinain er talas immobiglias; il pretsch da cumpra e l'utilisaziun pussaivla dependan dals dretgs che restan valaivels.
08 / SITUAZIUNS PROBLEMATICAS
In svilup planisà na po betg vegnir cuntinuà cun las atgnas resursas.
Sche interpresas spezialisadas mancan, permissiuns n'èn betg scleridas u il budget è consumà, na sa lascha in svilup cumenzà savens betg cuntinuar. Nus calculain l'ulteriura planisaziun da project e surpigliain in'immobiglia mo sch'i resulta da quai ina via viabla per nus.
09 / SITUAZIUNS PROBLEMATICAS
Er senza ina crisa acuta po in midament da proprietari esser il proxim pass adattà.
Betg mintga vendita dovra ina crisa acuta. Vus pudais As separar conscientamain da lavurs d'administraziun, malsegirezza u ina immobiglia betg adattada. In pretsch da martgà uschè aut sco pussaivel ed ina sortida simpla pon esser differentas prioritads. Noss model da cumpra è adattà surtut sche Vus dais dapli pais a la distgargia ed a la vendita en il stadi existent.
Germania e pajais europeics tschernids
Noss affar principal sa chatta actualmain en Germania. Vus pudais dentant er purscher a nus immobiglias problematicas da Austria, la Svizra, la Tschechia, la Pologna, il Danemarc, ils Pajais Bass, la Belgia, il Luxemburg ed il Liechtenstein purscher.
Er a l'exteriur examinain nus situaziuns inizialas difficilas. La procedura pussaivla dependa da l'immobiglia, da las reglas localas e da partenaris adattads. Tschernai en il formular il pajais nua che l'immobiglia sa chatta.
Preschentar in’immobiglia en il pajais u a l’exteriur ↗L'emprim pass è ina survista sincera
Nagina documentaziun da vendita perfetga n’è necessaria. Inditgai en paucs pass la posiziun, la locaziun, ils problems enconuschents e Vossas spetgas.